Thế chấp đất thuê: Ngần ngừ vì luật không rõ

Thời sự

Thế chấp đất thuê: Ngần ngừ vì luật không rõ

Cùng là thế chấp đất, nhà xưởng thuê lại trong khu công nghiệp nhưng có nơi do dự với hợp đồng ký sau ngày 1-7-2004, có nơi không phân biệt thời điểm.

Bản tin liên quan


Vướng mắc phát sinh từ vụ Công ty TNHH W. ở Khu công nghiệp Lê Minh Xuân, huyện Bình Chánh (TP.HCM) chưa được công chứng hợp đồng thế chấp đất, nhà xưởng để vay vốn kinh doanh.

TP.HCM chưa xử lý

Năm 2012, Công ty TNHH W. được UBND TP.HCM cấp giấy chứng nhận cho thuê lại đất xây dựng nhà máy chế biến thức ăn gia súc, thực phẩm với thời hạn sử dụng đến năm 2047. Khi công ty làm thủ tục thế chấp đất, nhà xưởng này thì Phòng Công chứng số 1 chưa giải quyết với lý do “việc thuê lại đất của công ty được thực hiện sau ngày 1-7-2004 (thời điểm Luật Đất đai năm 2003 có hiệu lực) nên phải chờ xin ý kiến cấp trên”.

Trong công văn gửi Sở Tư pháp TP.HCM vào tháng 6-2013, Phòng Công chứng số 1 nêu ý kiến: Theo phòng thì có thể thực hiện việc chứng nhận hợp đồng thế chấp cho cả hai trường hợp trước và sau ngày 1-7-2004. Bởi lẽ dù Luật Đất đai năm 2003 không quy định cho thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất đối với trường hợp thuê lại đất trong khu công nghiệp sau ngày 1-7-2004 mà đã trả tiền thuê cho cả thời gian thuê lại nhưng Thông tư 01/2005 của Bộ TN&MT không loại trừ trường hợp này (không phân biệt thời điểm thuê trước hay sau ngày 1-7-2004). Lại nữa, trước ngày 25-2-2013 (ngày Nghị định 04/2013 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Công chứng có hiệu lực), hợp đồng thế chấp có nội dung nêu trên đã được ban quản lý các khu công nghiệp chứng nhận và được đăng ký giao dịch bảo đảm.


 

 

Hai cách hiểu khác nhau

Theo khoản 6 Điều 90, Điều 110 Luật Đất đai năm 2003, tổ chức kinh tế thuê lại đất trong khu công nghiệp trước ngày luật này có hiệu lực thi hành mà đã trả tiền thuê đất cho cả thời gian thuê (hoặc trả trước tiền thuê lại đất cho nhiều năm mà thời hạn thuê lại đất đã trả tiền còn lại ít nhất là năm năm) thì có quyền thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất…

Trong khi đó, theo khoản 5 mục II Thông tư 01/2005 của Bộ TN&MT thì tổ chức kinh tế thuê lại đất trong khu công nghiệp được thế chấp, bảo lãnh quyền sử dụng đất không phụ thuộc thời điểm thuê trước hay sau ngày 1-7-2004.

Từ đó dẫn đến hai cách hiểu khác nhau về công chứng hợp đồng thế chấp trong trường hợp thuê lại đất tại khu công nghiệp sau ngày 1-7-2004.

1. Không được công chứng. Từ các quy định trên, nhiều công chứng viên cho rằng: Với quy định đã nêu của Luật Đất đai thì có nghĩa là trường hợp thuê lại đất trước ngày 1-7-2004 được thế chấp, nếu sau ngày này thì không được.

Ngoài ra, theo Điều 83 Luật Ban hành văn bản quy phạm pháp luật, trường hợp các văn bản quy phạm pháp luật khác nhau về cùng một vấn đề thì áp dụng văn bản có hiệu lực pháp lý cao hơn. Như vậy, khi Luật Đất đai và Thông tư 01/2005 có quy định khác nhau về cùng một vấn đề thì áp dụng Luật Đất đai.

2. Được công chứng. Bảo vệ cho quan điểm này, nhiều công chứng viên nêu “luật chưa quy định chứ không cấm”. Tuy Luật Đất đai năm 2003 chưa quy định việc thế chấp sau ngày 1-7-2004 nhưng Thông tư 01/2005 đã cho phép thì cứ thế mà làm.

Hiện Sở Tư pháp TP.HCM đã kiến nghị Bộ Tư pháp có hướng dẫn cụ thể nhưng Bộ chưa phản hồi.

Các tỉnh vẫn giải quyết bình thường

Điều đáng nói là nếu TP.HCM “chờ chỉ đạo” thì nhiều tỉnh vẫn công chứng các hợp đồng thế chấp đất, nhà xưởng thuê lại trong khu công nghiệp.

Tại Long An, sau một thời gian tạm dừng xử lý do có công văn của Cục Đăng ký quốc gia giao dịch bảo đảm không cho đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất của một công ty thuê lại đất năm 2009 thì giờ đã giải quyết bình thường.

Cụ thể, tháng 11-2012, Sở TN&MT tỉnh này đã xin ý kiến Bộ TN&MT về việc công chứng hợp đồng thế chấp đất, nhà xưởng và Bộ đã trả lời là nghiên cứu áp dụng Thông tư 01/2005. Ngày 20-9-2013, sở này đã có văn bản cho phép các tổ chức hành nghề công chứng tiếp tục công chứng hợp đồng thế chấp đất, nhà xưởng không phân biệt thời điểm thuê lại đất trước hay sau ngày 1-7-2004.

Tương tự, tại tỉnh Bà Rịa-Vũng Tàu, khi công chứng các hợp đồng thế chấp đất thuê trong khu công nghiệp, các tổ chức hành nghề công chứng không phân biệt thời gian thuê đất. Ông Hoàng Văn Hưởng, Trưởng Phòng Công chứng số 1 tỉnh Bà Rịa-Vũng Tàu, cho biết: Tỉnh chưa có trường hợp nào vướng mắc khi công chứng thế chấp quyền sử dụng đất thuê trong khu công nghiệp. “Tuy nhiên, nếu trường hợp đất thuê trả tiền hằng năm thì không được quyền thế chấp quyền sử dụng đất thuê đó mà chỉ được thế chấp quyền sở hữu tài sản gắn liền trên đất như dây chuyền máy móc, công trình xây dựng, nhà xưởng. Còn trả tiền một lần thì được thế chấp giá trị còn lại tại thời điểm đó” - ông Hưởng nói.

KIM PHỤNG - TRÙNG KHÁNH

 

Lại rối về thẩm quyền xác nhận hợp đồng

Theo khoản 21 Điều 1 Nghị định 164/2013 (sửa đổi, bổ sung một số điều Nghị định 29/2008) thì ban quản lý các khu chế xuất, khu công nghiệp, khu kinh tế có quyền xác nhận hợp đồng, văn bản về bất động sản trong khu chế xuất, khu công nghiệp, khu kinh tế cho các tổ chức có liên quan. Ban quản lý làm việc này theo ủy quyền và hướng dẫn của các bộ, ngành, UBND cấp tỉnh và cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Thế nhưng nghị định lại không quy định rõ cơ quan nào ủy quyền hoặc hướng dẫn việc xác nhận này. Đây là lý do mà vào tháng 1-2014, Ban Quản lý các khu chế xuất và công nghiệp TP.HCM đã gửi công văn đề nghị Sở Tư pháp TP.HCM hướng dẫn.

Đáng lưu ý là trước đây ban quản lý có quyền xác nhận hợp đồng, giao dịch liên quan đến bất động sản trong khu vực mình quản lý. Thế nhưng từ khi có Nghị định 04/2013 của Chính phủ (cũng sửa đổi Nghị định 29/2008) thì việc chứng nhận các hợp đồng này thuộc thẩm quyền của các tổ chức hành nghề công chứng.

Nay với Nghị định 164/2013 thì ban quản lý khu chế xuất, khu công nghiệp, khu kinh tế lại có quyền xác nhận hợp đồng. Tức là quyền xác nhận lại quay về nơi cũ, trong khi Nghị định 04/2013 đã bãi bỏ điều này. Như vậy, chỉ có một loại giao dịch mà có tới hai cơ quan có thẩm quyền được chứng nhận theo hai nghị định khác nhau mà cả hai nghị định này đều đang có hiệu lực thi hành (!). Nếu chiếu theo quy định của khoản 3 Điều 83 Luật Ban hành văn bản quy phạm pháp luật thì kể từ Nghị định 164 có hiệu lực (1-1-2014) thì việc chứng nhận hợp đồng giao dịch sẽ thuộc thẩm quyền của ban quản lý khu chế xuất, khu công nghiệp.

Ông Từ Dương Tuấn, Trưởng phòng Bổ trợ tư pháp - Sở Tư pháp TP.HCM, thông tin: “Xuất phát từ mâu thuẫn nêu trên giữa hai nghị định (04 và 164) nên ngày 5-12-2013, Sở Tư pháp TP.HCM đã có công văn xin ý kiến chỉ đạo của Bộ Tư pháp. Ngày 21-2-2014, Sở Tư pháp tiếp tục gửi công văn lần hai nhưng Bộ chưa trả lời”.

KIM PHỤNG

BÌNH LUẬN

Lý Nghĩa Bình

Có thể tham khảo thêm công văn số 3576/BTP-BTTP ngày 13/5/2013 của Bộ Tư pháp về công chứng các giao dịch về bất động sản trong Khu kinh tế, Khu công nghiệp, Khu công nghệ cao:
“Như vậy, kể từ ngày 25 tháng 02 năm 2013, các hợp đồng, giao dịch về bất động sản trong Khu công nghiệp, Khu kinh tế, Khu công nghệ cao thuộc thẩm quyền chứng nhận của các tổ chức hành nghề công chứng trong phạm vi tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương nơi tổ chức hành nghề công chứng đặt trụ sở.
Để bảo đảm triển khai thực hiện tốt Nghị định số 04/2013/NĐ-CP của Chính phủ liên quan đến thẩm quyền công chứng hợp đồng, giao dịch trong Khu công nghiệp, Khu kinh tế, Khu công nghệ cao, Bộ Tư pháp đề nghị Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố quan tâm, chỉ đạo một số vấn đề sau đây:
1. Giao Sở Tư pháp có kế hoạch hướng dẫn và chỉ định từ một đến hai tổ chức hành nghề công chứng có đủ điều kiện về nhân lực, cơ sở vật chất, trụ sở thuận tiện cho việc công chứng các giao dịch về bất động sản trong Khu công nghiệp, Khu kinh tế, Khu công nghệ cao tiếp nhận và lưu trữ toàn bộ hồ sơ đã xác nhận tại Ban Quản lý, việc giao nhận hồ sơ được thực hiện như sau:
Từ nay đến hết ngày 31/12/2014, khi có yêu cầu công chứng sửa đổi, bổ sung, hủy bỏ hợp đồng, giao dịch đã xác nhận tại Ban quản lý thì, Ban quản lý bàn giao cho tổ chức hành nghề công chứng (được Sở Tư pháp chỉ định) các hồ sơ có yêu cầu công chứng việc sửa đổi, bổ sung, hủy bỏ hợp đồng, giao dịch để tổ chức hành nghề công chứng xem xét thực hiện công chứng theo thẩm quyền và theo quy định của pháp luật.
Từ sau ngày 01/01/2015, Ban quản lý thực hiện việc bàn giao cho tổ chức hành nghề công chứng (được Sở Tư pháp chỉ định) toàn bộ hồ sơ đã xác nhận tại Ban quản lý để lưu trữ lâu dài tại tổ chức hành nghề công chứng.
2. Việc giao, nhận hồ sơ giữa Ban quản lý Khu công nghiệp, Khu kinh tế, Khu công nghệ cao và tổ chức hành nghề công chứng phải được lập thành biên bản; trong biên bản giao nhận ghi rõ ngày, tháng, năm giao nhận, số lượng hồ sơ, số hồ sơ, ngày tháng năm đã xác nhận hồ sơ, thành phần giấy tờ, số tờ, số trang có trong từng hồ sơ giao, nhận. Biên bản giao nhận hồ sơ được lập thành ba bản, Ban quản lý giữ một bản, tổ chức hành nghề công chứng giữ một bản, Sở Tư pháp giữ một bản, Biên bản giao nhận phải có đại diện của Ban quản lý Khu công nghiệp, Khu kinh tế, Khu công nghệ cao, Sở Tư pháp, tổ chức hành nghề công chứng cùng ký và đóng dấu.
3. Các tổ chức hành nghề công chứng được Sở Tư pháp chỉ định nhận bàn giao hồ sơ đã xác nhận tại Ban quản lý tiếp nhận, hướng dẫn và thực hiện việc công chứng các yêu cầu công chứng về sửa đổi, bổ sung, hủy bỏ hợp đồng, giao dịch theo quy định của Luật công chứng và các văn bản pháp luật có liên quan.
Đề nghị Ủy ban nhân dân các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quan tâm, phối hợp chỉ đạo thực hiện”.

BẠN CÓ THỂ QUAN TÂM