Mua nhà ngay tình gặp rắc rối

Pháp luật

Mua nhà ngay tình gặp rắc rối

(PL)- Mua nhà ngay tình, hợp pháp, đã sang tên vẫn bị cơ quan THA kê biên vì chủ cũ phải trả nợ cho người khác. Điều đáng nói là cơ quan THA vận dụng sai quy định nhưng quyết đấu giá tới cùng.

Bản tin liên quan

“Gần một năm nay, tôi đã kêu cứu khắp nơi nhưng cơ quan thi hành án (THA) vẫn quyết bán nhà của tôi” - bà Nguyễn Thị Thu Thủy tức tưởi trình bày với PV Pháp Luật TP.HCM.

Đã sang tên vẫn bị kê biên

Bà Thủy kể, ngày 14-6-2012, bà và bà Bùi Thị Hồng đã đến văn phòng công chứng ký hợp đồng mua bán một căn nhà tại TP Biên Hòa (Đồng Nai). Ngay sau khi trả hết tiền và nhận nhà, bà Thủy đã mang hồ sơ đến Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất TP Biên Hòa đăng ký cập nhật sang tên vào giấy hồng. Gần một năm sau, bà được văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất mời lên nhận giấy hồng (giấy đã cập nhật tên bà là chủ sở hữu căn nhà, ký ngày 13-5-2013).

Tháng 7-2014, bà Thủy bất ngờ nhận được thông báo của Chi cục THA Biên Hòa mời lên để “cho ý kiến” về giá tài sản đã kê biên, chính là căn nhà của bà. Kèm theo thông báo là quyết định kê biên ký từ tháng 11-2013.

Lúc này bà Thủy mới biết nhà của mình đã bị Chi cục THA áp dụng khoản 1 Điều 6 Thông tư liên tịch số 14/2010 kê biên, bán đấu giá để trả khoản nợ gần 170 triệu đồng của bà Hồng (chủ nhà cũ) theo bản án của tòa.

“Tôi tìm bà Hồng hỏi cho ra lẽ thì được biết khi giải quyết vụ kiện đó, sau thời điểm tôi mua nhà bốn ngày, TAND TP Biên Hòa đã từng kê biên nhà. Tuy nhiên, tại bản án phúc thẩm, TAND tỉnh Đồng Nai đã hủy quyết định trên vì căn nhà thuộc quyền sở hữu của tôi chứ không còn của bà Hồng nữa”- bà Thủy nói.

Bà Thủy buồn bã vì căn nhà mình mua ngay tình, hợp pháp, đã sang tên đang bị rao bán đấu giá để trả nợ cho chủ cũ. Ảnh: THANH TÙNG

Theo bà Thủy, đó cũng là lý do vì sao hồ sơ xin cập nhật quyền sở hữu nhà của bà bị chậm tới gần một năm thay vì chỉ khoảng một tháng như thông thường. Nhưng điều quan trọng là sau thời gian “câu lưu” hồ sơ, cuối cùng văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất cũng đã cập nhật tên bà. Do vậy, việc cơ quan THA ra quyết định kê biên nhà là sai vì trước và trong thời điểm bà mua nhà cũng như trong thời gian bà làm thủ tục sang tên đều không có lệnh kê biên nào. Bản án sơ thẩm vụ kiện của bà Hồng cũng chỉ có sau khi bà đã mua nhà xong. Bà mua nhà ngay tình, hợp pháp. Lúc đó nếu biết bà Hồng dính nợ nần, kiện tụng thì bà đã không mua.

Khiếu nại không xong, kiện cũng không được

Bà Thủy khiếu nại khắp nơi. Sau khi Chi cục THA TP Biên Hòa bác đơn, tháng 8-2014, bà đã khởi kiện hành chính yêu cầu Chi cục THA hủy bỏ các quyết định kê biên xử lý tài sản. Tuy nhiên, TAND TP Biên Hòa đã trả đơn kiện với lý do Chi cục THA không phải cơ quan hành chính.

Bà Thủy tố cáo chấp hành viên và Chi cục THA. Tháng 9-2014, UBND tỉnh Đồng Nai có công văn yêu cầu Cục THA tỉnh xác minh vụ việc và báo cáo. Trong công văn này, UBND tỉnh cho rằng việc mua nhà của bà Thủy là ngay tình, công khai, đề nghị Cục THA tỉnh chỉ đạo cân nhắc việc kê biên. Nếu kê biên không đúng thì phải hủy bỏ, đồng thời phải tiếp tục giải quyết đơn tố cáo và rút kinh nghiệm với cán bộ. Cùng thời điểm, Tỉnh ủy Đồng Nai cũng có công văn yêu cầu Cục THA tỉnh giải quyết dứt điểm vụ việc và báo cáo lại.

Cuối năm 2014, Cục THA tỉnh đã có báo cáo gửi hai cơ quan trên, cho rằng việc kê biên nhà của Chi Cục THA TP Biên Hòa là “đúng trình tự, thủ tục luật định”. Theo Cục THA, tại thời điểm có bản án sơ thẩm (ngày 21-9-2012) và bản án phúc thẩm 28-1-2013 thì bà Thủy vẫn chưa đăng ký xong tại văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất nên cơ quan THA vẫn được kê biên theo quy định của Thông tư 14/2010. Lý giải về việc vì sao bà Thủy được cập nhật quyền sở hữu vào ngày 13-5-2013, Cục THA tỉnh cho biết đó là thiếu sót của cơ quan cấp giấy trong việc kiểm tra hồ sơ. Khi Chi cục THA TP Biên Hòa xin ý kiến, Cục THA tỉnh đã hướng dẫn cần phải có văn bản đề nghị cơ quan cấp giấy hủy bỏ nội dung cập nhật tên của bà Thủy trong giấy hồng.

Tuy nhiên, cho đến nay Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất TP Biên Hòa không có ý kiến gì về đề nghị của Chi cục THA. Trong khi đó, Chi cục THA vẫn tiếp tục ra thông báo hạ giá tài sản để tổ chức bán đấu giá lần hai. Theo bà Thủy, chấp hành viên thường “động viên miệng” là nếu bà trả nợ giùm bà Hồng thì cơ quan THA sẽ khép hồ sơ lại. Việc này càng khiến bà bức xúc vì bà chẳng liên quan gì đến chuyện nợ nần của bà Hồng. Phía Chi cục THA còn hướng dẫn bà Thủy khởi kiện bà Hồng nhưng theo bà, việc mua nhà đã xong từ hơn hai năm trước, giữa hai bên không hề có tranh chấp gì thì làm sao mà khởi kiện được.

Chuyển quyền sở hữu nhà: Từ thời điểm hợp đồng được công chứng

Theo Luật Nhà ở, trong giao dịch mua bán nhà giữa cá nhân với cá nhân, quyền sở hữu nhà được chuyển cho bên mua kể từ thời điểm hợp đồng được công chứng. Quy định này khác với quy định trong BLDS và Luật Đất đai là tính thời điểm chuyển quyền sở hữu bất động sản, quyền sử dụng đất kể từ thời điểm đăng ký tại cơ quan quản lý đất đai.

Trong thực tiễn, khi giải quyết tranh chấp liên quan đến việc xác định thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà, các tòa áp dụng Luật Nhà ở (luật chuyên ngành) chứ không áp dụng BLDS và Luật Đất đai.

Chẳng hạn vụ ông Phạm Thanh Việt Khoa ký hợp đồng (có công chứng) mua một căn nhà ở quận Gò Vấp
(TP.HCM). Khi ông Khoa chưa kịp đăng bộ sang tên thì chủ nhà cũ bị người khác kiện đòi nợ. TAND quận Gò Vấp đã kê biên nhà theo yêu cầu của nguyên đơn. Ông Khoa xin tham gia vụ kiện với tư cách người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan và yêu cầu tòa hủy quyết định kê biên. Tháng 5-2012, TAND quận Gò Vấp xử sơ thẩm đã tuyên hủy bỏ quyết định kê biên nhà do mình ban hành vì theo tòa, khoản 5 Điều 93 Luật Nhà ở quy định thời điểm chuyển giao quyền sở hữu nhà tính từ ngày công chứng hợp đồng mua bán.

Nguyên đơn kháng cáo yêu cầu tòa phúc thẩm bác tư cách người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan của ông Khoa và giữ nguyên quyết định kê biên nhà. Tháng 9-2012, TAND TP.HCM nhận định dù bà T. vẫn đứng tên nhà nhưng bà đã ký hợp đồng chuyển nhượng hợp pháp cho ông Khoa nên ông có quyền sở hữu nhà. Việc ông Khoa chưa làm thủ tục đăng bộ không ảnh hưởng gì vì theo Điều 3 Luật Nhà ở (về áp dụng pháp luật) thì nếu có quy định khác nhau thì phải ưu tiên áp dụng Luật Nhà ở.

Áp dụng sai Thông tư 14

Khoản 1 Điều 6 Thông tư liên tịch 14/2010 của Bộ Tư pháp - TAND Tối cao - VKSND Tối cao quy định: Kể từ thời điểm có bản án, quyết định sơ thẩm mà người phải THA chuyển nhượng tài sản của mình cho người khác, không thừa nhận tài sản của mình mà không sử dụng khoản tiền thu được để THA thì tài sản đó vẫn bị kê biên để THA, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác.

Căn cứ vào các diễn biến thì trước, trong và sau khi ký hợp đồng mua bán có công chứng, căn nhà không bị kê biên. Theo Luật Nhà ở, căn nhà đã thuộc sở hữu của bà Thủy. Đặc biệt, việc mua bán nhà có công chứng diễn ra trước thời điểm có bản án sơ thẩm (công chứng từ tháng 6-2012, ba tháng sau mới có bản án sơ thẩm). Như vậy, việc cơ quan THA kê biên, đấu giá nhà của bà Thủy là làm sai Thông tư 14/2010, hoàn toàn không có căn cứ pháp lý.

TS NGUYỄN VĂN TIẾN, Trường ĐH Luật TP.HCM

THANH TÙNG

BÌNH LUẬN

BẠN CÓ THỂ QUAN TÂM