25%: Rối và cảm tính
Hàng loạt câu hỏi từ thực tế mua-bán, đầu tư vốn của thị trường bất động sản chưa được Thông tư 161 làm rõ. Và, tiếng báo động đã vang lên từ các cơ quan chuyên môn, nhà đầu tư các cấp và người dân rằng một khi quy định thuế không rõ ràng, minh bạch thì sẽ là “mảnh đất màu mỡ” cho những hiện tượng tiêu cực phát sinh.
Các cá nhân góp vốn để mua bất động sản sau đó chuyển nhượng cho người khác, phải kê khai, nộp thuế thu nhập cá nhân theo phương thức (giá chuyển nhượng trừ giá vốn và các chi phí liên quan đến hợp đồng chuyển nhượng) rồi nhân cho thuế suất 25%.
Những thông tin trên đang khiến nhà đầu tư, các công ty kinh doanh bất động sản, khách hàng lỡ ôm căn hộ bằng hợp đồng góp vốn mấy ngày qua thật sự hoang mang vì không biết phá sản lúc nào khi luật có hiệu lực.
Rối rắm việc chứng minh những chi phí hợp lý
Vài ngày nay, tại nhiều sàn giao dịch bất động sản như ACBR, Hưng Thịnh, Lộc Hưng, An Phú... khách hàng và nhà đầu tư đang hết sức hoang mang trước thông tin chuyển nhượng bất động sản phải chịu thuế suất 25%.
Theo ghi nhận, hầu hết các giao dịch đều bị ảnh hưởng ít nhiều khi phần lớn các chủ đầu tư đều đề nghị ngưng giao dịch vì thấy các quy định về thuế có nhiều vấn đề chưa rõ ràng, khách hàng thì ngán ngại trước tình cảnh giá trị bất động sản sẽ tăng cao nếu mua vào... Bởi đến thời điểm này cơ quan thuế vẫn chưa xác định được khoản chi phí nào là hợp lý, hợp lệ để tính thuế 25% trên chênh lệch giữa giá bán và giá mua, rồi cách tính thuế có lợi cho cá nhân.
Theo tìm hiểu, hầu hết các hướng dẫn tính thuế của cơ quan thuế hiện nay lại không đề cập khoản chi phí này.
Rồi việc bất cập trong việc đánh thuế mỗi lần chuyển nhượng theo quy định. Ví dụ, một nền nhà đã chuyển nhượng qua nhiều đời ( trước đây chưa đánh thuế TNCN), nếu tiếp tục chuyển nhượng thì người sau cùng phải đóng thuế tất cả cho những lần chuyển nhượng trước đó. Chính vì thế, phần lớn nhà đầu tư, khách hàng khi được chúng tôi hỏi đều cho rằng quy định này hiện vẫn chưa ổn và chưa thật sự rõ ràng.
Dễ nảy sinh tiêu cực
Theo đánh giá của nhiều chuyên gia kinh doanh bất động sản, việc đánh thuế chuyển nhượng hợp đồng góp vốn theo Thông tư 161 của Bộ Tài Chính sẽ góp phần làm minh bạch hoá thị trường bất động sản, giảm thiểu hiện tượng đầu cơ. Tuy nhiên, nếu làm không khéo từ quy định trên cũng sẽ rất dễ dẫn đến nảy sinh tiêu cực, hiện tượng mặc cả giữa người thu thuế và người đóng thuế trước việc chứng minh những chi phí hợp lý liên quan.
Ông Nguyễn Văn Cường, Phó tổng Giám đốc Công ty CP Đầu tư Kinh doanh địa ốc Hưng Thịnh, phân tích: “ Luật kinh doanh bất động sản cấm việc mua bán bất động sản chưa hình thành (trên giấy). Vì vậy, nếu nay cơ quan thuế thu thuế TNCN với việc chuyển nhượng hợp đồng góp vốn để mua bất động sản, vậy chẳng khác gì mặc nhiên thừa nhận việc mua bán trên giấy? Điều này, theo tôi, thật không ổn”.
Chính vì thế, ông Cường không đồng tình với việc đánh thuế TNCN 25% này, mà ủng hộ việc thu khoán 2% trên giá trị hợp đồng chuyển nhượng như trước kia. Theo ông, thu khoán 2% sẽ dễ hơn cho doanh nghiệp, khách hàng và cả bên thuế trọng trong quá trình đầu tư. Bởi thực tế hiện nay cho thấy không phải doanh nghiệp kinh doanh bất động sản nào cũng có đủ điều kiện vay vốn ngân hàng.
Nếu ngành thuế cứ áp mức thuế cao và cứng nhắc như Thông tư 161 của Bộ Tài chính, e rằng sẽ làm cho thị trường bất động sản bị ngưng trệ vì các nhà đầu tư bất động sản, khách hàng sẽ ngại hơn khi đầu tư vì vướng quá nhiều thủ tục.
Khổ cho người sở hữu bản hợp đồng góp vốn
Nhiều chuyên gia bất động sản cho rằng, việc thu thuế thu nhập từ chuyển nhượng hợp đồng góp vốn chắc chắn sẽ tác động đến thị trường bất động sản và người chịu thiệt nhiều nhất sẽ chính là những người đang sở hữu bản hợp đồng góp vốn.
Ông Phạm Văn Hải, Tổng Giám đốc Công ty Địa ốc Ngân hàng Á Châu, cho biết: Việc thu thuế chuyển nhượng bất động sản nếu không rõ ràng, ngoài việc gây thiệt cho các nhà đầu tư, gây khó cho các sàn giao dịch chuyển nhượng bất động sản và khách hàng khi phải chứng minh rõ được các chi phí hợp lý. Mặt khác, cũng sẽ rất dễ nảy sinh tiêu cực khi các doanh nghiệp sẵn sàng bắt tay nhau giao dịch các bất động sản dưới dạng cho mượn (trường hợp cho thuê) hoặc thỏa thuận.
Mặt khác, giá trị bất động sản trên thị trường nhìn chung có chiều hướng tăng mạnh, nên 25% chênh lệch giữa giá bán và giá mua là mức thuế cao, không kích thích giao dịch, không công bằng đối với những bất động sản có thời điểm mua cách xa nhau.
Tuy nhiên, ông nhận định tình trạng “đóng băng tâm lý” thời gian gần đây sẽ chỉ diễn ra trong thời gian ngắn. Ông cũng cho rằng thuế suất 2% dễ được thị trường chấp nhận hơn ở thời điểm hiện nay, ít nhất là cho đến khi các tỉnh, thành phố công bố khung giá đất quy định cho năm 2008. Chính vì vậy, với việc áp dụng thu thuế TNCN theo Thông tư 161 của Bộ Tài chính, sẽ có một đợt bán tháo hàng của các nhà đầu tư.
Hiện tượng bán tháo
Trò chuyện với chúng tôi tại sàn giao dịch ACBR, anh Nguyễn Hoàng Thanh (quận 7) cho biết: Nếu ngành thuế áp ngay mức thuế 25% cho việc góp vốn mua bán, chuyển nhượng bất động sản thì một nền đất 100 m2 của anh tại quận 7 dù hiện tại bán lỗ vốn vẫn phải nộp thuế.
Anh cho biết: “Giá trong hợp đồng ban đầu của chủ đầu tư lô đất tôi sở hữu là 5 triệu đồng/m2. Tôi mua lại đất này của người khác với giá 13 triệu đồng/m2, nay nếu bán lại 10 triệu đồng/m2 thì dù lỗ mất ba triệu đồng nhưng tôi vẫn phải đóng thuế TNCN mức 25% cho phần chênh lệch tám triệu đồng/m2 như vậy là bất hợp lý, bởi tôi mua đất từ nhu cầu cần chỗ ở thật chứ không phải mua để đầu cơ” - anh Thanh bức xúc.
Gần đây, không ít “đại gia” lỡ ôm đất nền, căn hộ đang phải tranh thủ xả hàng để né thuế. Bà Nguyễn Ngọc Chi, chủ sở hữu hai nền đất Him Lam (quận 7), cho biết: Nắm thông tin về việc đánh thuế TNCN 25% từ hơn tuần trước nên tôi đang nhờ vài nhà môi giới rao bán gấp 2 nền đất ở đây với giá giảm 2 triệu đồng/m2. Tuy nhiên, việc giao dịch vẫn diễn ra hết sức chậm chạp.
Trao đổi với chúng tôi, ông Nguyễn Văn Đực, Phó Giám đốc Công ty Địa ốc Đất Lành, nhận định: Nếu đánh thuế 25% thì khi bán người bán nhất định phải tính toán, cộng thêm phần nộp thuế vào chi phí để định ra giá bán. Khi đó, giá bất động sản trên thị trường bất động sản nhất định sẽ phải tăng lên và khách hàng sẽ là người chịu thiệt.
Tuy nhiên, ở thời điểm hiện nay việc muốn bán một bất động sản là điều không dễ vì giá cả nếu cao quá thì không ai dám mua. Trong khi đó, nếu người bán mà khai giá bán thấp hơn giá trị thì người mua không chịu vì họ cũng muốn né thuế...
