Toàn văn câu trả lời lúc đó như sau: Địa ốc có thể xuống thêm 50% nữa. Bất động sản là một tài sản không bị lạm phát ăn mòn nhưng hiện nay giá bong bóng của bất động sản cao quá, thị trường chưa bắt đáy. Tôi nghĩ bất động sản nên giảm thêm 50% thì mới đáng mua. Riêng giá đất, tôi nghĩ trong hai năm tới sẽ giảm thêm 30% nữa.
Trên trang blog của ông ngày 25-3 đã đăng lại bài trả lời báo chí tựa đề: ‘Nên để thị trường bất động sản rơi tự do’, ông thẳng thắn nhắc lại quan điểm đã nêu trên Pháp Luật PHCM (http://phapluattp.vn/20120505110855237p1014c1068/dat-tien-vang-chung-khoan-dau-tu-vao-dau.htm) :Bất cứ phương án giải cứu nào cũng đòi hỏi một cái giá phải trả. Thứ nhất là tiền bạc, thứ hai là ảnh hưởng của nó tới các hoạt động khác. Nếu Chính phủ in tiền để giải cứu bất động sản thì hệ quả đầu tiên là lạm phát và toàn dân phải chịu. Các giải pháp khác như đánh thuế vào tài khoản tiết kiệm giống Síp làm thì chúng ta đã thấy hậu quả thế nào. Tôi cho rằng, với giải pháp nào, Chính phủ cũng như nền kinh tế Việt Nam sẽ phải trả cái giá đắt.
Quan điểm của tôi là hãy để cho bất động sản rơi tự do. Điều này sẽ làm giá nhà giảm thêm 30-50% để “bắt kịp” thu nhập của người dân và sẽ tạo ra một tầng lớp trung lưu có đủ điều kiện mua nhà. Người dân sẽ có thêm niềm tin và đây chính là một cú hích tạo ra sự kích cầu lớn. Giống như nền kinh tế Mỹ nợ ngập đầu nhưng vẫn rất năng động, bởi họ phải “kéo cày” làm việc tới 15-16 tiếng mỗi ngày để trả nợ.
Ông cũng không ngần ngại chỉ rõ thực tế phổ biến: Phương thức can thiệp này không hữu hiệu mà chỉ lợi cho một nhóm người. Ngoài ra, khi bơm tiền ra sẽ có ít nhất 50% lượng tiền biến mất vì sự không minh bạch, thiếu kiểm soát nghiêm túc. Phải nhớ rằng, ở đâu cũng thế, tiền của người khác thì ta luôn có sự cẩu thả trong tiêu xài. Không có sự kiểm soát chặt chẽ thì luôn có những đối tượng lợi dụng, đó là tình trạng chung của mọi xã hội, “thừa nước đục thả câu”.
Bức thư ngỏ thách thức đối thoại
Các nhận định của ông lập tức gây sốc đối với các đại gia bất động sản từ nam chí Bắc. Ngày 27-3, Câu lạc bộ Bất động sản Hà Nội, với gần 100 hội viên đã gửi thư ngỏ nêu một loạt câu hỏi "đòi" chất vấn đến tiến sĩ Alan Phan về phát ngôn của ông. Toàn văn bức thư do Phó Chủ tịch Câu Lạc Bộ Bất động sản Hà Nội Lê Thị Lan Anh ký tên như sau:
Thời gian vừa qua, các thành viên của CLB BĐS HàNội trên 63 tỉnh,thành đã gọi điện và gửithư yêu cầu
CLB BĐS HàNội trực thuộcHiệp hội BĐS ViệtNam chuyển tới ôngmộtsố câu hỏi,muốn ông giảithích rõ
về mộtsố nhận xét đánh giá của ông về thị trường BĐS ViệtNam, điển hình là bàitrả lời phỏng vấn trên
báo điện tử Vnexpress với tiêu đề “Nên để thị trường bất động sản rơitự do” và các bài “Hãy để chúng
chết đi”, “Thị trường sẽ cứu chúng ta” trên trang www.gocnhinalan.com.
Chúng tôi đánh giá cao sự quan tâm,tâmhuyết của ông với nền kinh tế ViệtNamnói chung và thị
trường BĐS nóiriêng;tuy nhiên,trong những đánh giá, quan điểmmà ông đã nêu tại các bài viết nói
trên, nhiều hội viên của CLB BĐSHàNộitừ nhiều tỉnh,thành có nhiều điểmkhông đồng tình vàmong
muốn được chất vấn ông để làmrõ vấn đề. Trên tinh thần tôn trọng và cầu thị, chúng tôithống nhất gửi
đến ông những câu hỏimà chúng tôi đã tổng hợp từ các hội viên gửitới CLB,mong ông dành thời gian
giải đáp:
1.Ông cho rằng, doanh nghiệp BĐS “chết”, nhà băng “chết”, chứng khoán tụt giảm…cũng không sao,
miễn là Chính phủ bảo đảmngười dân sẽ khôngmấttiền. Vậy, xin ông cho biết giải phápmà Chính phủ
cần phải làm để bảo đảmngười dân sẽ khôngmấttiền nếu tình trạng nêu trên xảy ra?
2.Hầu hết các dự án nhà ở thươngmại, người dân đã đóngmột phần tiền,thậmchí là rất nhiều tiền,
nếu phá sản chủ đầu tư không tiếp tục xây và không thể giao nhà cho họ, cũng không có khả năng hoàn
trả tiền; vậy aisẽ là ngườimấttiền?
3.Hiện nay, các doanh nghiệp BĐS thường chỉ có từ một đến vài chục phần trămvốn tự có, phần còn lại
là vay ngân hàng (mà ai cũng biết ngân hàng là DNkinh doanh từ tiền gửitiết kiệmcủa nhân dân). Vậy
nếu các doanh nghiệp BĐS phá sản, kéo theo hệ thống ngân hàng có thể sẽ sụp đổ; lúc này thực chất, ai
sẽ là ngườimấttiền?
4.Ông đã nhận định rằng, để thị trường rơitự do, giá nhà có thể giảmthêm30‐50% nữa. Vậy theo ông,
khi giảm đếnmức đómới là “giá trị thực” (bằngmức đầu tư của doanh nghiệp) hay đã thấp hơn? Tóm
lại là,theo ông, nếu giá BĐS giảmtới 50% thì đã bằng giá thành đầu tư dự án hay còn xuống sâu hơn
nữamới bằng giá thành xây dựng?
5. Theo đánh giá của ông, giá BĐS tại ViệtNam được hình thành từ những cơ sở nào? Và ông căn cứ vào
cơ cấu giá như thế nào để đưa ra nhận định đó?
6.Giá nhà ở ViệtNamhiện nay có thể chưa phù hợp vớithu nhập của phần lớn người dân ViệtNam;
song như chúng ta đã biết, để tạo nênmộtsản phẩmBĐS, hiện nay chúng ta phải nhập khẩu rất nhiều
các nguyên vậtliệu,trang thiết bị cao cấp (ViệtNamchưa sản xuất được hoặc có sản xuất cũng chưa đạt
yêu cầu của ngườitiêu dùng), điều này góp phần rấtlớn làm đội giá BĐS lên cao. Vậy có phù hợp không
khi chúng ta lấymặt bằng thu nhập của người dân để đòi hỏi giá nhà phảitương xứng?
7. Căn cứ vào cơ sở khoa học nào để ông đưa ra nhận định: Không cần giải cứu, địa ốc sẽ đi lên sau 4‐5
năm?
8.Như ông cũng biết, đa phần các doanh nghiệp BĐS tại ViệtNamhiện nay là các doanh nghiệp vừa và
nhỏ, họ là động lực pháttriển của nền kinh tế và tạo công ăn việc làm.Nếu bây giờ thúc đẩy cho họ phá
sản hếtthì bao giờ chúng tamới khôi phục được hạ tầng kinh tế này?
9.Ông có biết, hiện nay tại ViệtNamcó bao nhiêu ngành, lĩnh vực sản xuất và bao nhiêu ngườithamgia
trực tiếp hoặc gián tiếp vào hoạt động của thị trường BĐS (công nghiệp phụ trợ, công nghiệp vậtliệu,
xây dựng, bán hàng, quản lý…) hay không?Nếu để thị trường BĐS “rơitự do”, phá sản dây chuyền, điều
gìsẽ xảy ra và cuộc sống của những người hoạt động trong lĩnh vực này cũng như gia đình họ sẽ ra sao?
10.Ông có thiện chí giớithiệu hoặc thamgia cùng những nhà đầu tư có tiềmlực tài chínhmạnh ở Mỹ
hay TrungQuốc đến ViệtNam đầu tư những dự án nhà ở giá rẻ không? Người dân sẽ đánh giá rất cao
tư cách và trách nhiệmcủa ông nếu ông làm được việc này.
11.Hạ tầng, cảnh quan đô thị của ViệtNam(ít nhấtlà 2 thành phố lớn làHàNội và TPHCM) hiện nay
như thế nào nếu đemso sánh với các đô thị khác trong khu vực và trên thế giới? Theo ông, nếu không
pháttriển thị trường BĐS thì chúng ta làmthế nào để cảitạo được diệnmạo đô thị, làmsao tiến kịp thế
giới?
12. Xin ông cho biết, bài học “Hãy chết đi”mà Tổng thống Ford đã áp dụng choNew York (Mỹ) có được
quốc gia nào áp dụng thành công (để khắc phục và vượt qua khủng hoảng thành công, vừa đảmbảo
quyền lợitoàn dân, vừa thúc đẩy xã hội pháttriển)sau đó nữa không? Lý do gìmà ngườita lại không đi
theo con đường đó?
13.Ông cho rằng,thị trường BĐS ViệtNamhiện chưa thu hút nhiều nhà đầu tư ngoại và trong thời gian
tới họ sẽ không đầu tư dài hạn,mua đất giải phóngmặt bằng sau đó triển khai dự án... Đây là nhận định
cá nhân hay dựa vào khảo sát nào,thưa ông?
14. Được biết đến như một doanh nhân với 43 nămkinh nghiệmtạithị trường Mỹ và TrungQuốc,
nhưng ông đã có nhiều nghiên cứu vớithị trường ViệtNamhay chưa? Và kinh nghiệmthực tế của ông
vớithị trường BĐS ViệtNamlà gì?
chứcmột hộithảo về những vấn đề ông đã nêu ra cho thị trường BĐS ViệtNam.Ông có sẵn sàng về Việt
Nam để thamdự hộithảo này với vaitrò diễn giả,trả lời các câu hỏi của các doanh nghiệp và công
chúng trong nước hay không?
Trên đây là những câu hỏi bước đầumà các thành viên của CLB BĐSHàNội đặtra với ông. Rất mong ông
sớmdành thời gian phúc đáp để chúng ta có thể tiếp tục trao đổi, làmsáng tỏ vấn đề.
12 giờ trưa nay chủ nhật 31-3: Công bố thư trả lờiđầy đủ
Đúng 21g ngày 30-3, tiến sĩ Alan Phan - người gây sốc cho doanh nghiệp bất động sản - đã gửi thư điện tử, cho biết ông đã hoàn tất bức thư trả lời cho 15 câu hỏi "chất vấn" của Câu lạc bộ bất động sản Hà Nội. Trong thư điện tử, ông Alan "khất" đến đúng 12 giờ trưa ngày mai, chủ nhật 31-3 sẽ công bố thư trả lời cho truyền thông trong nước. Sau đó, bức thư sẽ được đăng lên trang web cá nhân gocnhinalan.com và facebook vào 6 giiờ sáng thứ hai 1-4 (April's Fool). Tiến sĩ Alan Phan cam kết rằng việc trả lời thư cho Câu lạc bộ bất động sản Hà Nội với tất cả sự nghiêm túc, và không đùa giỡn dịp "Cá tháng tư".
Chúng tôi sẽ theo dõi cập nhật để rộng đường dư luận.
