Làm gì để tránh mất tiền oan khi mua nhà?

Kinh tế

Làm gì để tránh mất tiền oan khi mua nhà?

(PL) - Để tránh rủi ro khi mua nhà, khách hàng cần yêu cầu chủ đầu tư cung cấp giấy phép xây dựng, văn bản của Sở Xây dựng chấp thuận cho chủ đầu tư được phép huy động vốn

Bản tin liên quan

Nhiều vấn đề liên quan đến việc cấp chứng thư bảo lãnh cho người mua nhà hình thành trong tương lai đã được gợi mở tại tọa đàm Tránh rủi ro khi mua bán nhà dự án do báo Pháp Luật TP.HCM tổ chức ngày 27-7.

Hai “bảo bối” quan trọng nhất

Theo quy định của Luật Kinh doanh bất động sản, để được phép bán nhà hình thành trong tương lai, dự án đó phải hội đủ hàng loạt điều kiện. Chính vì vậy, để tránh rủi ro khi mua nhà, ông Ngô Quang Phúc, Phó Tổng Giám đốc Công ty Cổ phần Kinh doanh địa ốc Him Lam, lưu ý khách hàng cần yêu cầu chủ đầu tư cung cấp giấy phép xây dựng; văn bản của Sở Xây dựng chấp thuận cho chủ đầu tư được phép huy động vốn, thực hiện bảo lãnh nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư với khách hàng. Khi đã nắm trong tay những giấy tờ này, khách hàng sẽ tránh được phần lớn rủi ro khi mua nhà hình thành trong tương lai.

“Bởi để có được những giấy tờ trên thì chủ đầu tư phải làm rất tốt các thủ tục pháp lý và phải thực hiện xong phần móng. Điều này có nghĩa khi chủ đầu tư đã có những loại giấy tờ này, người mua nhà có thể an tâm về mặt pháp lý. Còn về nghĩa vụ bảo lãnh tài chính sẽ giúp khách hàng tránh được rủi ro nếu trong trường hợp chủ đầu tư không bàn giao nhà đúng cam kết” - ông Phúc lý giải. 


 Ông Ngô Quang Phúc - Phó Tổng giám đốc Him Lam trao đổi tại buổi tọa đàm. Ảnh: HOÀNG GIANG

Cũng liên quan đến vấn đề này, ông Nguyễn Văn Hải, Trưởng phòng Pháp chế Ngân hàng Phương Đông (OCB), thông tin hiện nay ngân hàng đang cấp chứng thư bảo lãnh cho rất nhiều doanh nghiệp bất động sản lớn như Nam Long, Phúc Khang, Him Lam, Sacomreal…

Từ kinh nghiệm thực tế, ông Hải khuyến cáo: “Khi mua nhà hình thành trong tương lai, khách hàng cần tìm hiểu xem chứng thư bảo lãnh thuộc loại bảo lãnh có điều kiện hay không có điều kiện. Trên thực tế có khi ngân hàng chỉ thực hiện nghĩa vụ bảo lãnh cho một số điều kiện nhất định theo thỏa thuận, hoặc ngân hàng sẽ buộc phải hoàn trả tiền cho khách hàng vô điều kiện khi chủ đầu tư không bàn giao nhà đúng như cam kết. Tìm hiểu kỹ vấn đề này cũng sẽ giúp khách hàng yên tâm hơn khi mua nhà”.


Ông Nguyễn Văn Hải – Trưởng phòng pháp chế  ngân hàng Phương Đông. Ảnh: HOÀNG GIANG

Có uy tín mới được cấp chứng thư bảo đảm

Đồng quan điểm, Giám đốc pháp chế Ngân hàng Thương mại cổ phần Sài Gòn (SCB) Lê Thiết Hùng cho rằng chứng thư bảo lãnh được xem là lời hứa của ngân hàng đối với người mua nhà. Theo đó, nếu chủ đầu tư không thực hiện nghĩa vụ giao nhà đúng thời hạn như cam kết thì ngân hàng sẽ đứng ra trả lại toàn bộ số tiền mà khách hàng đã nộp. Khi dự án có bảo lãnh của ngân hàng thì người mua nhà có thể yên tâm với số tiền mình đã đóng.

Nói thêm về giá trị của chứng thư bảo lãnh, ông Lê Thiết Hùng cho biết: Khi phát hành chứng thư bảo lãnh cho một dự án, ngân hàng phải giải quyết được hai vấn đề. Thứ nhất, giám sát được quá trình sử dụng vốn của chủ đầu tư, mặc dù có khi đó không phải vốn vay từ ngân hàng mà là vốn của người mua thanh toán cho người bán. Thứ hai là phải nắm giữ được khối lượng tài sản hình thành để tránh trường hợp chủ đầu tư có thể bán một căn hộ cho nhiều người.


Toàn cảnh buổi tọa đàm Tránh rủi ro khi mua bán nhà dự án do báo Pháp Luật TP.HCM tổ chức sáng 27-7. Ảnh: HOÀNG GIANG

Ông Hùng nhấn mạnh: “Cấp chứng thư bảo lãnh cũng chính là một hình thức cấp tín dụng. Do đó ngân hàng có thể xem xét cấp chứng thư bảo lãnh cho dự án thông qua hình thức tín chấp hoặc tài sản đảm bảo. Điều này dựa trên các yếu tố như chính sách tín dụng, chính sách đánh giá rủi ro của từng ngân hàng căn cứ vào năng lực tài chính, uy tín của từng doanh nghiệp…
Chẳng hạn những chủ đầu tư có uy tín tốt, năng lực tài chính mạnh thì ngân hàng sẽ thực hiện việc cấp bảo lãnh thông qua hình thức tín chấp. Nếu chủ đầu tư chưa từng có quan hệ tín dụng với ngân hàng, điểm tín dụng không cao, năng lực xây dựng dự án chưa thật sự tốt thì ngân hàng sẽ đưa ra những yêu cầu khắt khe hơn trong việc cấp chứng thư bảo lãnh và thậm chí từ chối cấp chứng thư bảo lãnh cho dự án”.


Ông Lê Thiết Hùng – Giám đốc pháp chế ngân hàng TMCP Sài Gòn. Ảnh: HOÀNG GIANG

Thủ tục quá nhiêu khê

Chia sẻ về những khó khăn, vướng mắc trong quá trình cấp chứng thư bảo lãnh, ông Trương Anh Tú, Giám đốc phát triển kinh doanh Công ty Cổ phần Đầu tư và Xây dựng Phúc Khang, cho biết: Để được cấp chứng thư bảo lãnh thì chủ đầu tư phải hoàn thiện nhiều thủ tục pháp lý về dự án.

Thực tế để hoàn tất các thủ tục của một dự án là vô cùng nhiêu khê. Nếu phải chờ đến khi hoàn thiện 100% thủ tục mới được cấp chứng thư bảo lãnh sẽ mất đi cơ hội của chủ đầu tư. Do đó, nhà đầu tư mong muốn các ngân hàng nên có sự linh hoạt nhất định để cho phép chủ đầu tư bổ sung hồ sơ trong quá trình thực hiện chứng thư bảo lãnh.

Một khó khăn nữa cũng được ông Trương Anh Tú đề cập là phí bảo lãnh. Hiện nay cách tính phí bảo lãnh vẫn chưa có sự nhất quán, mỗi ngân hàng mỗi khác. Có ngân hàng yêu cầu tính phí dựa trên tổng giá trị dự án nhưng có ngân hàng lại tính phí theo từng giai đoạn kinh doanh.

“Ví dụ một dự án có 5.000 sản phẩm, vậy chủ đầu tư nên đóng phí bảo lãnh trên toàn bộ số sản phẩm này hay là chia nhỏ theo từng giai đoạn phát triển dự án. Bởi cách tính phí bảo lãnh như thế nào vô cùng quan trọng, toàn bộ chi phí sẽ hạch toán vào giá thành và người tiêu dùng sau cùng sẽ phải gánh chịu” - ông Tú đặt vấn đề.


Ông Trương Anh Tú – Giám đốc phát triển kinh doanh  Công ty BĐS Phúc Khang. Ảnh: HOÀNG GIANG

 

Tổng Giám đốc Công ty Cổ phần Bất động sản Việt An Hòa Trần Khánh Quang cũng nhìn nhận: “Phí bảo lãnh sẽ khiến giá thành sản phẩm căn hộ đội lên khoảng 2%-3% giá trị. Trong khi đó để cạnh tranh, chủ đầu tư cần phải tính toán phương án kinh doanh vô cùng chặt chẽ. Có những chủ đầu tư không thực hiện nghĩa vụ bảo lãnh cũng vì lý do muốn giảm chi phí bán hàng, qua đó tạo sức hút đối với khách hàng tốt hơn”.

Thi công nhanh, phí bảo lãnh sẽ thấp

Đứng về phía ngân hàng, ông Nguyễn Văn Hải, Trưởng phòng Pháp chế OCB, giải thích: Phí bảo lãnh tỉ lệ thuận với mức độ rủi ro. Nếu rủi ro càng thấp thì phí càng thấp, ngược lại mức độ rủi ro cao thì phí bảo lãnh sẽ càng cao. Tuy nhiên, theo ông Hải, hiện OCB tính phí bảo lãnh dựa trên cơ sở thỏa thuận với chủ đầu tư. Thực tế có những khách hàng không đòi hỏi bảo lãnh bởi họ tin tưởng vào năng lực tài chính, uy tín của chủ đầu tư trên thị trường… Do đó họ thấy không có nhu cầu phải có chứng thư bảo lãnh.


Ông Trần Khánh Quang – Tổng GĐ công ty BĐS Việt An Hòa. Ảnh: HOÀNG GIANG

Cụ thể hơn, ông Lê Thiết Hùng thông tin phí bảo lãnh được tính dựa trên hai yếu tố cơ bản là số tiền được bảo lãnh và rủi ro - tức khả năng mà ngân hàng phải đứng ra thực hiện nghĩa vụ bảo lãnh. Thời gian bảo lãnh càng dài thì phí bảo lãnh càng cao.

Thế nên chủ đầu tư càng rút ngắn thời gian thi công để giao nhà sớm cho khách hàng thì rủi ro của ngân hàng phải đứng ra thực hiện nghĩa vụ bảo lãnh giảm đi. Từ đó chi phí bảo lãnh của dự án cũng sẽ giảm. 

Có tài sản mà không được thế chấp

Quy định về nhận tài sản đảm bảo còn bất cập. Điển hình như Thông tư 26/2015 của Ngân hàng Nhà nước hướng dẫn trình tự, thủ tục thế chấp và giải chấp tài sản là dự án đầu tư xây dựng nhà ở, hình thành trong tương lai. Quy định này được hiểu là để được cấp thư bảo lãnh dự án A thì chủ đầu tư phải thế chấp giấy chứng nhận quyền sở hữu đất tại dự án A mà không được thế chấp bằng một tài sản đảm bảo khác. Ngay cả với những căn hộ thương mại thuộc quyền sở hữu của chủ đầu tư nhưng chưa được cấp sổ thì chưa thể sử dụng để bảo lãnh, dù thực tế đây là những tài sản đã đủ điều kiện để thế chấp tại các ngân hàng khác.

Điều này làm khó cho các ngân hàng lẫn chủ đầu tư trong việc giao và nhận tài sản bảo đảm.

Ông NGUYỄN VĂN HẢI,
Trưởng phòng Pháp chế
OCB

___________________

Phải biết “lai lịch” của chủ đầu tư dự án

Ông Ngô Quang Phúc, Phó Tổng Giám đốc Công ty Cổ phần Kinh doanh địa ốc Him Lam, khuyến cáo người mua nhà nên dành thời gian để tìm hiểu về chủ đầu tư dự án, như xem trong quá khứ chủ đầu tư có bàn giao căn hộ đúng hẹn hay chậm hơn so với cam kết. Bên cạnh đó, người mua nhà cũng nên dành thời gian đến tận nơi để quan sát dự án; hỏi những người sống gần khu vực có dự án để nắm thêm tin tức về chủ đầu tư, về tiến độ dự án… mà mình có ý định mua.

“Nếu xem nhẹ những thông tin về uy tín, năng lực quản lý, năng lực xây dựng, chất lượng công trình… của chủ đầu tư sẽ gây bất lợi cho khách hàng mua nhà hình thành trong tương lai” - ông Phúc nói.

Trong khi đó ông Trần Khánh Quang, Tổng Giám đốc Công ty Bất động sản Việt An Hòa, cho rằng ngay cả khi người mua nhà đã có đủ tiền để chi trả cho toàn bộ căn hộ đã đặt mua thì cũng nên vay ngân hàng một ít. Chẳng hạn mua căn hộ trên 1 tỉ đồng thì có thể vay ngân hàng khoảng 100-200 triệu đồng. Bởi thông qua ngân hàng, người mua nhà sẽ nắm được toàn bộ giấy tờ pháp lý của dự án có thực sự ổn hay không.

“Thực tế có những dự án dù tuyên bố hùng hồn là có chứng thư bảo lãnh nhưng chỉ có những khách hàng mua nhà mới được cấp, còn những ai không có nhu cầu vay vốn thì hành trình đòi giấy chứng thư bảo lãnh vô cùng chật vật” - ông Quang dẫn chứng. 

7: Ông Trương Anh Tú – Giám đốc phát triển kinh doanh         công ty BĐS Phúc Khang. Ảnh: HOÀNG GIANG
7: Ông Trương Anh Tú – Giám đốc phát triển kinh doanh         công ty BĐS Phúc Khang. Ảnh: HOÀNG GIANG

THÙY LINH

BÌNH LUẬN

N H

Những thông tin này thiết thực là nhu cầu của bạn đọc, giúp khách hàng tránh các rủi ro không đáng có và hạn chế chủ đầu tư gian dối lùa đảo. Mong quí báo đáp ứng được thực tiễn đặt ra.

BẠN CÓ THỂ QUAN TÂM