Ngày 4-8, Sở Xây dựng và Hiệp hội Bất động sản TP.HCM tổ chức giới thiệu Nghị định 71 hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở (có hiệu lực thi hành ngày 8-8 tới). Trong nghị định này có những quy định rất mới về thị trường bất động sản như huy động vốn, bán hàng của doanh nghiệp và chế tài của cơ quan quản lý.
Sở quản tốt hơn
. Phóng viên: Thưa ông, đến nay việc triển khai các nội dung của Nghị định 71 ở thành phố được chuẩn bị tới đâu?
. Theo ông, Nghị định 71 ra đời giúp thị trường bất động sản minh bạch hơn và giá bất động sản sắp tới giảm?
+ Minh bạch hơn thì rõ rồi. Vì Sở Xây dựng là cơ quan quản lý nhà nước về nhà, về thị trường bất động sản lần này được giao theo dõi trực tiếp tiến độ phát triển các dự án bất động sản, điều mà trước đây cơ quan quản lý chưa làm. Khi theo dõi như vậy sẽ biết có những dự án chậm, chậm ở mức độ nào, chủ đầu tư có đủ năng lực triển khai dự án không... Từ đây Sở mới phát huy vai trò như kiến nghị thành phố thu hồi dự án chẳng hạn. Còn chuyện sau nghị định, giá bất động sản có xuống hay không là chưa thể tiên liệu vì còn nhiều yếu tố khác chi phối.
. Thưa ông, trong Nghị định 71 có quy định chủ đầu tư được bán 20% sản phẩm không thông qua sàn. Đây có phải là việc hợp thức hóa chuyện bán nhà trên giấy?
+ Theo tôi là không. Đây không phải là câu chuyện không minh bạch. Đọc kỹ quy định về huy động vốn trong nghị định thì rõ. Và không phải 20% sản phẩm không qua sàn thì giá thành thấp và 80% sản phẩm qua sàn là giá thành cao. Ai nghĩ việc này là hợp thức hóa chuyện bán nhà trên giấy là không đúng.
Nghị định 71 hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở có nhiều quy định thông thoáng cho doanh nghiệp bất động sản huy động vốn. Trong ảnh: Khách hàng chen nhau mua căn hộ tiền tỉ ở dự án ALOMA, Bình Dương. Ảnh: M.THẢO
Chờ hướng dẫn về huy động vốn
. Danh sách người mua 20% sản phẩm không bán qua sàn phải gửi về cho Sở phê duyệt nhưng trong danh sách này có thể đó là các nhà đầu cơ?
+ Điều ưu tư này của dư luận là có nhưng phải đợi thông tư của Bộ Xây dựng hướng dẫn chi tiết về vấn đề thì rõ hơn. Và theo tôi biết về huy động vốn Bộ còn hướng dẫn nữa. Không lẽ chủ đầu tư báo cho Sở danh sách rồi thì người mua căn hộ đó “chết dí” nhận căn đó luôn. Phải hiểu 20% sản phẩm này là nhượng cho người hợp tác kinh doanh. Người ta bỏ tiền ra không lấy lãi thì sản phẩm người ta phải được ưu tiên và có thể hạ giá hơn chứ. Nếu bằng thị trường thì người ta góp vốn vào làm cái gì? Và việc hạ giá như thế nào còn đợi tiếp thông tư hướng dẫn chứ không phải tất cả nội dung Nghị định 71 này đến ngày 8-8 áp dụng được hết.
. Thưa ông, trong nội dung về huy động vốn của doanh nghiệp, nghị định có ghi doanh nghiệp được huy động bằng phát hành trái phiếu nhưng không kèm quyền mua ưu đãi căn hộ. Như vậy hình thức phát hành trái phiếu của các doanh nghiệp có kèm suất ưu tiên mua căn hộ vừa qua sắp tới không được áp dụng?
+ Cái này cũng chờ hướng dẫn. Nhưng tôi nhớ là nghị định nêu không được quyền ưu tiên mua căn hộ, đăng ký mua căn hộ. Phải hiểu không được quyền ưu tiên thì anh mua theo không ưu tiên. Ưu tiên là mua đầu, giờ không ưu tiên thì mua sau. Khi nào bỏ chữ ưu tiên đi, ghi là không được quyền mua căn hộ thì cái này kẹt cho doanh nghiệp. Quy định không được quyền ưu tiên là lúc anh mua trái phiếu, anh bỏ vốn vào mà sau đó mua căn hộ liền là không được, hãy để người khác ưu tiên chứ.
. Như vậy câu chữ trong nghị định này chưa rõ?
+ Tôi cũng thấy ở nội dung quy định về phát hành trái phiếu có hai nghĩa. Ở đây không được quyền ưu tiên mua mà được quyền đăng ký mua. Đó là một cách hiểu. Cách hiểu thứ hai là không được quyền gì hết ráo, không được ưu tiên gì hết ráo.
Có thêm nhiều kênh huy động vốn
. Ông nói nghị định này tạo sự thông thoáng cho các doanh nghiệp bất động sản huy động vốn. Vậy thông thoáng như thế nào, thưa ông?
+ Thông thoáng ở chỗ có rất nhiều kênh huy động vốn. Trước đây chủ đầu tư phải xây xong móng mới bán nhà. Nay cá nhân mua nhà có thể hợp tác kinh doanh với chủ đầu tư thì đâu cần xong móng. Thế rồi doanh nghiệp bán trái phiếu, bán cho chủ đầu tư cấp hai, bán 20% sản phẩm không qua sàn…
. Lần đầu tiên nghị định quy định chủ đầu tư trước khi bán hàng phải gửi văn bản báo cáo về cho Sở Xây dựng. Việc này có làm cho thị trường bất động sản minh bạch hơn không thưa ông?
+ Trước mắt việc này sẽ giúp cơ quan quản lý nhà nước nắm rõ thị trường, quan trọng hơn là để bình ổn giá, mặt khác tránh câu chuyện Sở quản lý thị trường mà như không quản gì. Thí dụ hiện nay Sở Xây dựng cấp phép dự án, phê duyệt dự án… nhưng chủ đầu tư có đầu tư không thì không biết, có bán bậy bạ cho nhà đầu tư không cũng không biết. Tới chừng báo chí khui ra chỗ này chỗ nọ làm bậy thì lúc đó mới biết. Biết rồi nhưng ai chịu trách nhiệm thì trước đây không có các quy định. Bây giờ nghị định mới chỉ ra Sở Xây dựng là cơ quan chịu trách nhiệm, chịu trách nhiệm ra sao, phạt sao thì đã có trong Nghị định 23.
. Được biết, sắp tới Sở cung cấp thông tin về thị trường nhà đất cho cá nhân, tổ chức và có thu phí. Thu phí trên cơ sở nào, thưa ông?
+ Sở Tài chính sẽ quy định việc tính phí và cái này cũng đang chờ.
. Việc chủ đầu tư phải gửi thông báo danh sách người mua 20% sản phẩm không thông qua sàn cho Sở có phải là hình thức hay không, thưa ông?
+ Cái này chủ đầu tư phải báo cho cơ quan quản lý. Ví dụ nếu không báo, chủ đầu tư bán 40% sản phẩm chứ không chỉ 20% thì sao?
. Vậy khi thông báo có cần chờ Sở duyệt hay thông báo xong chủ đầu tư cứ thế bán hàng?
+ Có quy định rồi. 20 ngày sau có trả lời xác nhận của Sở thì mới được làm.
. Xin cảm ơn ông.
BÙI NHƠN thực hiện
