Đất ở thuộc khu dân cư mới chỉ được xây dựng tạm

“Đất ở thuộc khu dân cư mới, đất ở hỗn hợp chỉ được cấp phép xây dựng (CPXD) có thời hạn. Các trường hợp này chỉ được cấp phép chính thức nếu có quy hoạch chi tiết 1/500 hoặc quy chế quản lý kiến trúc quy hoạch đô thị hay thiết kế đô thị”. Đó là trả lời của Sở Xây dựng tại buổi triển khai thực hiện Quyết định 26/2017 của UBND TP về CPXD, tổ chức ngày 7-7.

Nhiều trường hợp chỉ được xây dựng tạm

Giám đốc Sở Xây dựng Trần Trọng Tuấn cho biết vừa qua khi TP ban hành Quyết định 26, có nhiều ý kiến thắc mắc tại sao văn bản này thay thế Quyết định 27/2014 về CPXD nhưng nội dung lại ít hơn. “Theo Luật Xây dựng 2014, UBND cấp tỉnh chỉ được quyền quy định về quy mô công trình CPXD có thời hạn. Do đó Quyết định 26 chủ yếu chỉ có nội dung này, còn lại thực hiện theo Luật Xây dựng và các văn bản hướng dẫn thi hành” - ông giải thích.

Tại sao Luật Xây dựng có hiệu lực từ năm 2014 nhưng đến nay TP mới ban hành Quyết định 26? Ông Tuấn lý giải do có vướng mắc trong quy định về CPXD có thời hạn nên TP phải xin ý kiến hướng dẫn của Bộ Xây dựng để tháo gỡ. “Việc ban hành Quyết định 26/2017 sẽ giúp các quận, huyện giải quyết được khoảng 50% các vướng mắc, tồn đọng về CPXD, đặc biệt là CPXD có thời hạn trên địa bàn TP”.

Trưởng Phòng Quản lý đô thị quận 2 Huỳnh Văn Tâm cho hay người dân quận 2 rất quan tâm đến việc được CPXD cho nhà, đất thuộc khu vực quy hoạch treo nhưng hiện các quy định chưa rõ ràng và mâu thuẫn khi yêu cầu công trình nhà ở, đất ở phải phù hợp mục đích sử dụng đất ở. “Đề nghị Sở Xây dựng có hướng dẫn chung và thống nhất để các quận, huyện thực hiện” - ông Tâm nói.

Giải đáp, ông Tuấn cho biết đó chính là vướng mắc của Luật Xây dựng với thực tế tại TP nên TP đã xin ý kiến Bộ và đã được tháo gỡ. Theo đó, “trường hợp nhà ở, đất ở nhưng theo quy hoạch 1/2000 lại nằm trong khu vực làm công viên, trường học… thì sẽ được CPXD có thời hạn”.

Ông Trần Trọng Tuấn cho rằng nội dung đang có nhiều lấn cấn tại các quận, huyện trong thời gian qua là CPXD cho trường hợp nhà ở, đất ở thuộc quy hoạch “khu dân cư mới”, “đất ở hỗn hợp”. Thời gian qua có quận, huyện cấp phép chính thức, có nơi chỉ cấp phép có thời hạn. Có nơi cho chuyển mục đích nhưng có nơi cho rằng đây là khu vực để làm dự án nên không cho chuyển mục đích.

“Tôi cho rằng nguyên nhân là do có quan điểm khác nhau nên sẽ mời Sở QH-KT và các quận, huyện có ý kiến để cùng thống nhất” - ông nhận xét.

Ông Tống Đức Tiến, Trưởng phòng Cấp phép xây dựng - Sở Xây dựng, cho hay muốn được CPXD chính thức thì nhà ở, đất ở thuộc khu dân cư mới hay đất ở hỗn hợp phải được lập quy hoạch 1/500 hoặc có quy chế quản lý kiến trúc quy hoạch đô thị hay thiết kế đô thị. “Nếu chưa có quy hoạch 1/500 hay quy chế quản lý kiến trúc quy hoạch đô thị, thiết kế đô thị thì nhà ở, đất ở thuộc khu vực quy hoạch là khu dân cư mới, đất ở hỗn hợp chỉ được cấp phép có thời hạn” - ông Tuấn lưu ý thêm.

Nhà ở hiện hữu trong quy hoạch, nếu tồn tại trước ngày 1-7-2006, không tranh chấp, khiếu nại thì được sửa chữa theo hiện trạng hoặc xây dựng mới, quy mô tối đa ba tầng. Ảnh: HTD

Chống lách luật bằng quy hoạch 1/500

Đại diện Phòng Quản lý đô thị quận Bình Tân cho hay việc CPXD nhà ở đối với khu đất lớn gặp vướng mắc ở chỗ chủ đầu tư lách luật, xin CPXD một căn nhà rồi chẻ thành nhiều căn để bán. “Họ xây nhà theo đúng mật độ xây dựng, tiêu chuẩn xây dựng nhưng trổ nhiều cửa rồi chia thành nhiều căn” - ông bày tỏ. Ngoài ra, vị này còn đề nghị bổ sung chế tài về trách nhiệm của đơn vị đo vẽ bản vẽ CPXD vì 50% hồ sơ bị bổ sung điều chỉnh là liên quan đến bản vẽ.

Ông Tống Đức Tiến cho rằng mấu chốt của vấn đề quận Bình Tân phản ánh là do các quận, huyện chưa có quy hoạch 1/500 hoặc quy chế quản lý kiến trúc quy hoạch đô thị cho từng khu vực. “Để CPXD, lâu nay các quận căn cứ quy hoạch 1/2000, quy chuẩn xây dựng, tiêu chuẩn xây dựng và các quyết định của TP về quy chế quản lý kiến trúc quy hoạch như Quyết định 135/2007, Quyết định 45/2012. Trong khi đó, đây chỉ là những cơ sở để triển khai tiếp việc lập quy hoạch 1/500 hay quy chế quản lý kiến trúc quy hoạch đô thị cho từng khu dân cư, không phải áp dụng đại trà cho mọi trường hợp” - ông Tiến bày tỏ.

Sở Xây dựng đề nghị các quận, huyện đẩy mạnh công tác lập quy hoạch 1/500 hoặc các quy chế quản lý kiến trúc quy hoạch để làm căn cứ CPXD. “Khi thông tin quy hoạch và các chỉ tiêu xây dựng rõ ràng, minh bạch, mọi người ai cũng nắm được căn nhà của mình xây dựng ra sao thì người dân lẫn cơ quan cấp phép đều thực hiện dễ dàng, thuận lợi. Khi đó bản vẽ cũng sẽ ít sai sót phải điều chỉnh” - ông Tiến bày tỏ.

Nhà xây dựng tạm được tối đa 3 tầng . Phóng viên: Theo Quyết định 26, những trường hợp nào được CPXD có thời hạn? + Ông Trần Trọng Tuấn (ảnh): Tất cả công trình, nhà ở riêng lẻ hiện hữu của tổ chức, cá nhân nằm trong quy hoạch phân khu tỉ lệ 1/2000 được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt, công bố nhưng chưa có quyết định thu hồi đất thì được xem xét CPXD có thời hạn để sửa chữa, cải tạo và xây dựng công trình hoặc nhà ở riêng lẻ theo đúng mục đích sử dụng đất trước đó. Quy mô công trình được CPXD có thời hạn không được vượt quá ba tầng. . Đối với nhà ở riêng lẻ nằm trong khu vực đất nông nghiệp xen kẽ trong khu dân cư thì xử lý ra sao? + Nếu hộ gia đình, cá nhân đã xây dựng và sử dụng ổn định trước ngày 1-7-2006, không có tranh chấp, khiếu nại; được UBND phường, xã, thị trấn thẩm tra, xác nhận thì xử lý như sau: - Trường hợp nhà ở đã tồn tại trước quy hoạch thì được phép sửa chữa, cải tạo theo quy mô hiện trạng nhà cũ hoặc xây dựng lại với quy mô tối đa không quá ba tầng. - Nhà ở có sau quy hoạch thì chỉ được phép sửa chữa, cải tạo như nâng nền, nâng mái, thay mái, thay sàn bằng vật liệu nhẹ lắp ghép hợp chuẩn, xây lại vách mà không làm ảnh hưởng đến kết cấu chịu lực, an toàn của căn nhà và không được phép thay đổi công năng sử dụng. . Trước đây, Quyết định 27/2014 có cho phép xây dựng các công trình trên đất trống không phù hợp quy hoạch. Tuy nhiên, Quyết định 26 thì không nhắc đến vấn đề này, có phải Sở Xây dựng đã “bỏ quên” điều này khi soạn thảo văn bản thay thế? + Theo thẩm quyền quy định tại Luật Xây dựng 2014, Quyết định 26 chỉ được phép quy định về quy mô và đối tượng được CPXD có thời hạn. Do đó không thể đưa vấn đề này vào Quyết định 26 như cách làm của Quyết định 27 trước đây. Tuy nhiên, từ thực tiễn của TP, Sở Xây dựng cũng đã có tờ trình UBND TP (và được chấp thuận) cho phép được xây dựng công trình trên đất trống không phù hợp quy hoạch để tránh lãng phí khi Nhà nước chưa thực hiện quy hoạch. Cụ thể, đối với đất trống không phù hợp quy hoạch thì được xây dựng các công trình nhằm phục vụ sinh hoạt cộng đồng ngoài trời không có mái che (như sân thể thao, sân chơi, lắp đặt các thiết bị phục vụ thể thao) và các công trình phụ trợ (như nhà vệ sinh, căn tin, phòng thay đồ). Quy mô tối đa là một tầng, mật độ xây dựng không quá 5% trên diện tích khu đất, không vi phạm hành lang an toàn bờ sông, kênh, rạch, hành lang an toàn đường bộ và hành lang bảo vệ các công trình kỹ thuật. . Quyết định 26 không đề cập đến thời hạn tồn tại công trình, nhà ở riêng lẻ được CPXD có thời hạn. Nhưng tại hội nghị ông có nói theo quy định tại Luật Xây dựng 2014 thì thời hạn tồn tại công trình, nhà ở riêng lẻ cho đến khi thực hiện dự án. Trong trường hợp Nhà nước không thực hiện quy hoạch thì những trường hợp này có được CPXD chính thức không? + Về vấn đề này, Sở Xây dựng đã có văn bản kiến nghị UBND TP trong trường hợp được CPXD có thời hạn thì vẫn được cấp giấy chứng nhận để đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp của người dân. Đến khi nào triển khai dự án thì có quyết định thu hồi đất và triển khai công tác bồi thường thì thực hiện bồi thường, giải phóng mặt bằng theo đúng quy định. VIỆT HOA