Vay mua nhà ở TP.HCM ngày càng khó khăn

Bất động sản

Vay mua nhà ở TP.HCM ngày càng khó khăn

(PL)- Nhiều khả năng từ nay đến cuối năm giao dịch bất động sản tại TP.HCM sẽ chậm lại khi các ngân hàng siết khoản cho vay đối với người mua nhà.

Bản tin liên quan

Mới đây, đại diện Ngân hàng Nhà nước (NHNN) Chi nhánh TP.HCM thông tin thời gian tới các khoản cho vay mua bất động sản (BĐS) trên 3 tỉ đồng sẽ bị tính hệ số tài sản rủi ro là 200%.

Người mua nhà, doanh nghiệp và cả các chuyên gia đều không đồng tình với quy định này vì cho rằng việc siết tín dụng vô tình đang đánh đồng người có nhu cầu mua nhà để ở với những người mua để đầu cơ, kinh doanh.

Người mua nhà để ở chịu thiệt

Hệ số rủi ro trên được nêu ra theo dự thảo thông tư quy định các giới hạn, tỉ lệ đảm bảo an toàn trong hoạt động của ngân hàng thương mại, chi nhánh ngân hàng nước ngoài thay thế Thông tư 36/2014 của NHNN. Các chuyên gia cho rằng mức này quá cao. Ông  Nguyễn Duy Minh, Tổng giám đốc L&L Group, cho biết hệ số rủi ro đối với khoản vay càng tăng cao thì các NH buộc phải giảm các khoản vay cho lĩnh vực này hoặc sẽ tăng lãi suất cho vay. Hiện tại lãi suất 12% đã được cho là khá cao vì đa số người mua nhà ở tại TP đều có thu nhập trung bình trở xuống.

Trong khi đó, các doanh nghiệp BĐS cũng gặp khó vì thiếu vốn khi NH siết tín dụng, thủ tục. Chính sách cho lĩnh vực này cũng đang còn nhiều vướng mắc. Nếu siết cho vay đối với cả khách hàng là người đi mua nhà nữa thì thị trường sẽ càng bế tắc.

Chuyên gia tài chính Nguyễn Trí Hiếu cũng không đồng tình với quy định nâng hệ số rủi ro lên 200% với khoản vay mua BĐS trên 3 tỉ đồng. Ông cho rằng hiện đã có quy định hệ số rủi ro 200% cho những khoản vay mua BĐS để đầu tư, kinh doanh rồi nên quy định này là không cần thiết. Tuy nhiên, do quy định các khoản vay mua BĐS chỉ được xem là cho vay kinh doanh BĐS khi nguồn thu để trả lãi và trả gốc phải từ chính BĐS đó. Đây là kẽ hở cho các NH đưa khoản vay BĐS kinh doanh sang cho vay tín dụng tiêu dùng nếu người vay lấy nguồn thu khác để trả nợ. Kết quả, khoản vay đó chỉ phải chịu hệ số rủi ro thấp hơn, là 100% mà thôi. Đây là một phần nguyên nhân để NH điều chỉnh hệ số rủi ro cho cả người mua nhà thông thường.

Anh Nguyễn Đăng Duy (quận 12) bày tỏ: "Nếu các NH  siết điều kiện vay  thì việc mua nhà sẽ càng xa vời hơn. NH chỉ nên kiểm soát các nhà đầu cơ, vay để kinh doanh, siết cho “nhà giàu” vay mới đúng".


Hệ số rủi ro tăng lên, nhiều khả năng đẩy đến việc các ngân hàng phải tăng lãi suất cho vay mua nhà. Ảnh: Q.HUY

Nên phân biệt đối tượng vay

Ông Hiếu cho rằng NHNN phải kiểm soát chặt chẽ tình trạng một số NH lách quy định, đẩy tín dụng cho vay mua BĐS kinh doanh sang cho vay tiêu dùng hoặc lĩnh vực khác để hưởng hệ số rủi ro thấp hơn.

“NH cần định nghĩa rõ ràng đối với các khoản vay mua BĐS, không kể nguồn trả nợ từ đâu, nếu vay để đầu tư kinh doanh, đầu cơ thì áp dụng hệ số rủi ro 200%. Còn người mua để ở thì bất kể giá trị BĐS đó là 4-5 tỉ đồng hoặc cao hơn thì áp hệ số rủi ro 100% là hợp lý” - ông Hiếu chia sẻ.

Quy định nâng hệ số rủi ro có thể để hạn chế tình trạng đầu cơ xuất hiện ngày càng nhiều nhưng NH nên phân biệt các đối tượng vay, không nên đánh đồng.

Đồng tình, TS Bùi Quang Tín, chuyên gia tài chính, cho rằng giá trị BĐS trên 3 tỉ đồng so với giá nhà, đất tại các địa phương thì được xem là phân khúc cao nhưng ở TP.HCM thì không hẳn. Cần có khảo sát thực tế giá trị nhà, đất tại TP trước khi đưa ra quy định về hệ số rủi ro với khoản vay mua BĐS. “Theo mặt bằng giá hiện nay, với khoản vay mua BĐS có giá trị dưới 5 tỉ đồng thì NH vẫn nên áp dụng hệ số rủi ro 100%, trên 5 tỉ đồng thì áp 150%, còn mức 200% chỉ nên áp dụng cho vay với mục đích kinh doanh” - ông Tín góp ý.

Ở góc độ doanh nghiệp, một đại diện tại TP.HCM cho rằng nếu áp  hệ số rủi ro cao, NH tăng lãi suất cho vay thì dù khoản vay giá trị bao nhiêu cũng sẽ tác động tiêu cực cho thị trường. “Hiện các doanh nghiệp đang rất khó khăn cả về vốn, thủ tục pháp lý trong triển khai,  phát triển dự án. Nếu khách hàng bị siết nguồn vay nữa thì thị trường càng có nguy cơ đóng băng lâu hơn” - vị này lo lắng.

Vì sao hệ số rủi ro 200% ngân hàng phải tăng lãi suất?

Chuyên gia Nguyễn Trí Hiếu cho biết theo quy định hiện nay, nếu NH cho vay 3 tỉ đồng với hệ số rủi ro 100% thì NH buộc phải có khoản vốn tự có chiếm 9% tổng khoản vay (tỉ lệ an toàn vốn), tương đương 270 triệu đồng cho khoản vay này. 91% còn lại NH có thể sử dụng nguồn vốn huy động từ nhiều nguồn để cho vay. Nếu tăng hệ số rủi ro lên 200%, khoản vốn tự có phải tăng lên gấp đôi là 18%. Nghĩa là NH phải dành ra trong vốn tự có 540 triệu đồng cho món vay 3 tỉ đồng.

Do đó, khi tăng hệ số rủi ro lên cao đối với vay mua BĐS thì NH bị “ngốn” thêm nhiều vốn tự có trong khi NH cần nhiều vốn để đổ vào các khoản cho vay ở lĩnh vực khác nữa. Khi đó, NH sẽ hạn chế cho vay mua BĐS do phải tăng chi phí vốn lên hoặc NH buộc phải tăng lãi suất và cuối cùng là người vay mua nhà chịu thiệt. 

QUANG HUY

BÌNH LUẬN

Bình Sinh

Ngân hàng đàng nào cũng muốn vừa muốn cho vay vừa muốn an toàn. Thế chấp mua nhà chưa đủ sao mà còn tính hệ số an toàn. Thông thường tài sản thế chấp lớn hơn rất nhiều so với vốn vay nên phải phân biệt tài sản thế chấp mà tính lãi chứ không nên chỉ dựa vào hệ số an toàn.

Kgb

Nhà giầu vay mới có nhiều nguồn trả nợ được chứ nghèo lấy chi trả nợ ông? Vấn đề là tháo gỡ cơ chế xử lý tài sản thế chấp ấy vì ở Việt Nam phải kiện ra tòa thủ tục nhiêu khê phức tạp mà có khi cầm bản án chẳng làm gì được con nợ. Nên quy định việc xử lý tài sản thế chấp trong hợp đồng tín dụng và bên nhận thế chấp được quyền xử lý mà không cần kiện ra tòa là rất dễ thu hồi khoản vay không bị chiếm dụng vốn. Đấy vấn đề ở chỗ đó.

BẠN CÓ THỂ QUAN TÂM