Tháo ngòi nổ tranh chấp phí bảo trì chung cư

Bất động sản

Tháo ngòi nổ tranh chấp phí bảo trì chung cư

(PL)- Thực trạng tranh chấp nổ ra ở các chung cư vì quỹ bảo trì đã tồn tại suốt nhiều năm và ngày càng nóng hơn.

Bản tin liên quan

Nhiều ý kiến góp ý của các chuyên gia đều cho rằng nên giữ quy định đóng phí bảo trì chung cư 2%. Tuy nhiên, để đảm bảo thu-chi hợp lý cần có quy định chặt chẽ về việc quản lý phí này. Trường hợp chủ đầu tư (CĐT) hay ban quản trị (BQT) sử dụng sai mục đích, chiếm dụng quỹ bảo trì thì cần cơ quan chính quyền vào cuộc kịp thời xử lý, cưỡng chế, thậm chí truy cứu trách nhiệm hình sự.

Ông LÊ HỮU NGHĨA, Giám đốc Công ty TNHH Thương mại Xây dựng Lê Thành:

Mở riêng một tài khoản để giữ phí bảo trì


 

Cách thu 2% phí bảo trì này như hiện nay là tạm ổn, thuận lợi trong việc thu và sử dụng khi chung cư đi vào hoạt động. Vấn đề nằm ở chỗ CĐT không bàn giao thì cơ quan chức năng phải xử lý nghiêm, đúng quy định.

Cần lưu ý là chung cư chỉ được bảo hành năm năm là đối với kết cấu công trình, còn các trang thiết bị khác thì thời hạn bảo hành theo nhà sản xuất đưa ra. Ví dụ thang máy chỉ bảo hành một năm.

Chi phí bảo trì chung cư không hề nhỏ, chỉ riêng sơn lại đã mất vài tỉ đồng nên cần một khoản dự phòng lớn chứ không thể thu lắt nhắt.

Theo tôi, cần có giải pháp quản lý quỹ này chặt chẽ, sử dụng hiệu quả bằng cách CĐT phải mở một tài khoản riêng để người dân khi nhận bàn giao nhà thì đóng phí bảo trì 2% vào tài khoản đó. CĐT không được sử dụng tài khoản này, chỉ quản lý và bàn giao lại khi có BQT. Việc sử dụng phí bảo trì phải tuân thủ quy định có chữ ký của đại diện CĐT và hai đại diện của BQT.

TS SỬ NGỌC KHƯƠNG, Giám đốc cấp cao Savills Việt Nam:

Cần có sự kiểm soát của cơ quan quản lý nhà nước


 

Nếu bỏ việc để CĐT thu 2% phí bảo trì nhưng không có quy định cụ thể về việc thu, quản lý nguồn quỹ này thì e là còn xảy ra nhiều tranh chấp hơn về mặt dân sự.

Hiện nay, để tránh tình trạng chiếm dụng quỹ thì việc bàn giao từ CĐT sang BQT cần phải có cơ quan nhà nước giám sát. Sắp tới, nếu phí bảo trì do BQT thu thì cũng cần có sự giám sát, kiểm soát từ cơ quan nhà nước như UBND phường, xã.

Mỗi chung cư cũng như một khu dân cư, họ mua nhà đã nộp thuế, phí đầy đủ. Vì thế cư dân rất cần vai trò của cơ quan quản lý nhà nước trong việc giám sát quản lý phí bảo trì để bảo vệ quyền lợi cho họ.


Chung cư Khang Gia Tân Hương (TP.HCM) từng xảy ra tranh chấp kéo dài vì quỹ bảo trì. Ảnh: QUANG HUY 

TS ĐINH THẾ HIỂN, chuyên gia kinh tế :

Ủy thác ngân hàng giữ quỹ


 

Quỹ bảo trì là số tiền rất lớn, nếu để CĐT hay BQT giữ quỹ đều có nhiều rủi ro. Ở các nước, thường sẽ có bên thứ ba giữ số tiền đó. Cụ thể, phí bảo trì sẽ được cư dân đóng trước lúc bàn giao nhà và giao cho đơn vị dịch vụ thu giữ. Ở Việt Nam, các chung cư có thể ủy thác tổ chức tài chính dịch vụ như ngân hàng quản lý phí này như một dạng gửi tiết kiệm.

Khi cần sử dụng quỹ, ngân hàng sẽ chi trả theo quy định như có xác nhận của BQT, có sự giám sát của UBND phường. Như vậy, quỹ bảo trì mới được sử dụng minh bạch, chi trả đúng mục đích.

Thực sự, số tiền 2% không hề lớn đối với những chi phí bảo trì một chung cư trong nhiều năm. Có những khoản chi duy tu rất lớn, không thể đi thu từng món từ cư dân mà cần có một khoản phí đóng sẵn để sử dụng.

Việc bảo trì, duy tu thường xuyên sẽ giúp chung cư được vận hành, quản lý tốt hơn và có lợi cho chính mỗi cư dân.

Ông LÊ HOÀNG CHÂU, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA):

Đóng phí bảo trì 2% chia đều hằng tháng


 

HoREA kiến nghị cho phép người mua nhà đóng phí bảo trì 2% tại thời điểm hội nghị nhà chung cư lần đầu để bầu BQT. Khoản phí này được chia đều, nộp trong 60 tháng vào tài khoản tiền gửi ngân hàng của BQT. Đồng thời, cần phải xây dựng cơ chế để hỗ trợ BQT thực hiện được nhiệm vụ này.

Phương án 2 là công ty dịch vụ công ích sẽ thu, quản lý, sử dụng phí bảo trì chung cư trên địa bàn dưới sự giám sát của BQT chung cư đó. Phương án này có nhược điểm do cơ chế vận hành của doanh nghiệp nhà nước nhưng có ưu điểm là thực hiện công tác bảo trì suốt vòng đời tuổi thọ của nhà chung cư. Bởi lẽ sau khi đã hết kinh phí bảo trì, nếu không huy động được thêm tiền thì Nhà nước phải chịu trách nhiệm bảo trì nhà chung cư như đang làm hiện nay.

Phong tỏa tài khoản chủ đầu tư sai phạm

Nghị định 99/2015 đã quy định về việc thiết lập tài khoản tại ngân hàng để quản lý phí bảo trì chung cư. Trường hợp CĐT không bàn giao phí bảo trì hoặc bàn giao không đầy đủ thì BQT có thể kiến nghị lên UBND cấp tỉnh. Tuy nhiên, trên thực tế, dù BQT có kiến nghị thì cũng chưa có CĐT nào bị chế tài vì chiếm dụng khoản phí này.

Theo tôi, khi BQT có đơn đề nghị thì rất cần chính quyền địa phương quyết liệt xử lý. Quy định phong tỏa tài khoản CĐT vi phạm rất cần được thực hiện nghiêm. Ngoài ra, phải đặt ra chế tài phạt hoặc bồi thường thiệt hại thì trách nhiệm của CĐT mới rõ ràng hơn.

Nội dung này cần được thể hiện trong các mẫu hợp đồng mua bán chung cư để cụ thể hóa việc bảo vệ quyền lợi người tiêu dùng.

Ông NGUYỄN MẠNH HÙNG, 
Trưởng ban quản trị một chung cư tại TP.HCM
 

Ngày 21-5, Sở Xây dựng TP.HCM có văn bản gửi Bộ Xây dựng, UBND TP.HCM báo cáo về tình hình quản lý, vận hành, sử dụng nhà chung cư trên địa bàn TP trong năm 2019.

Sở kiến nghị điều chỉnh quy định pháp luật về nội dung cưỡng chế CĐT bàn giao kinh phí bảo trì 2% phần sở hữu chung nhà chung cư cho BQT theo hướng các bên khởi kiện tại tòa. Về lâu dài, sở kiến nghị bỏ cơ chế giao CĐT thu kinh phí bảo trì 2% như hiện nay. Việc hình thành quỹ bảo trì sẽ do BQT chung cư thu của các chủ sở hữu căn hộ trong quá trình quản lý, sử dụng. Số thu sẽ theo tỉ lệ % do hội nghị nhà chung cư quyết định. 

QUANG HUY

BÌNH LUẬN

BẠN CÓ THỂ QUAN TÂM