Những năm gần đây, nhiều khu đô thị (KĐT) với các sản phẩm bất động sản (BĐS) hạng sang như nhà phố, biệt thự chiếm số lượng ngày càng nhiều ở các vùng ven.
Tuy nhiên, các chuyên gia cảnh báo chủ đầu tư cần xây dựng KĐT có tính liên kết vùng về giao thông, tiện ích xã hội…, nếu không sẽ đi lại vết xe đổ như các KĐT bỏ hoang hơn chục năm qua ở quận 9, Thủ Đức (TP.HCM) hay TP mới Bình Dương, đô thị Nhơn Trạch (Đồng Nai)…
Nhà phố, biệt thự “chạy” về vùng ven
Nguồn cung mới nhà phố tại TP.HCM khan hiếm vì quỹ đất ngày càng hạn hẹp. Vì thế, các chủ đầu tư mấy năm qua đã “chạy” về các thị trường vùng ven như Bình Dương, Đồng Nai và Long An để phát triển.
Theo Savills Việt Nam (tập đoàn cung cấp các dịch vụ BĐS) đánh giá một khi quỹ đất ở thị trường TP.HCM cạn kiệt thì sẽ làm gia tăng sự cạnh tranh từ các thị trường vùng ven. Ông Xuân Trường (quận 9, TP.HCM) cho biết các dự án vùng ven trước đây chủ yếu là đất nền nhưng hiện nay đã đa dạng sản phẩm hơn. Các sản phẩm từ chung cư đến nhà phố, biệt thự rồi nhà phố thương mại, biệt thự vườn… đều đã có.
Vừa mua một căn biệt thự tại Đồng Nai, ông Trường cho biết tìm biệt thự giá 10 tỉ đồng ở TP.HCM là điều không thể. Vì vậy, ông quyết định đầu tư biệt thự vùng ven, nằm trong KĐT được chủ đầu tư quy hoạch dạng phức hợp nhiều tiện ích, dịch vụ. “Tôi tính mua để có nơi về thư giãn cuối tuần, thay đổi không khí, nếu được giá sẽ bán” - ông Trường chia sẻ.
Ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt, Giám đốc bộ phận nhà ở CBRE Việt Nam, nhận xét thị trường BĐS TP.HCM đang có xu hướng dịch chuyển nguồn cung về các khu vực xa trung tâm hơn. Lý do là kết nối giao thông đã phát triển hơn trước rất nhiều. Thậm chí, tại các tỉnh vùng ven nhiều chủ đầu tư có xu hướng phát triển dự án quy mô khủng, sản phẩm ngày càng hoành tráng hơn. Rổ hàng phổ biến là nhà phố vườn, biệt thự vườn với thiết kế đẹp, cảnh quan hoàn hảo, không gian sống trong lành, xanh mát hơn TP.HCM. Đây là làn sóng đầu tư dài hạn, không bị ảnh hưởng bởi dịch COVID-19.
Các dãy nhà liên kế bỏ hoang nhiều năm trong những khu đô thị mới. Ảnh: QUANG HUY
Cần bơm sức sống cho các khu đô thị
Đánh giá về nguồn cung BĐS nhà phố, biệt thự vùng ven thời gian qua, TS Lê Bá Chí Nhân, chuyên gia kinh tế, cho biết phân khúc này chỉ dành cho giới nhà giàu. Do đó, người mua chủ yếu để đầu cơ chứ không ở. Vì thế, nguy cơ các KĐT này không có người ở thật là rất cao, đẩy đến nỗi lo ngại hình thành nên những “thành phố ma” vùng ven.
TS Nhân lấy ví dụ như TP mới Bình Dương với rất nhiều nhà phố, biệt thự bỏ hoang hàng chục năm nay, không có người ở dù có mức giá rất cao. Nguyên nhân là do thiếu sự liên kết vùng về giao thông, vị trí quá xa TP.HCM, người bán thổi giá quá mức so với mặt bằng giá BĐS khu vực đó nên chủ yếu là giới đầu cơ giữ hàng.
| KĐT bỏ hoang không chỉ lãng phí đầu tư mà còn làm hỏng bộ mặt đô thị, kìm hãm sự phát triển của địa phương… Vì vậy, các chủ đầu tư hiện nay cần cùng các địa phương quy hoạch bài bản, kết nối giao thông thuận tiện với các trung tâm của TP.HCM và địa phương đó. Các chủ đầu tư muốn KĐT sống thì cần xây dựng trước các tiện ích như siêu thị, trường học, bệnh viện… Giá bán phải hợp lý để thu hút được người dân tới sinh sống, an cư lâu dài. TS, chuyên gia kinh tế LÊ BÁ CHÍ NHÂN |
Hay như KĐT ở huyện Nhơn Trạch (Đồng Nai) nằm trong khu vực kinh tế trọng điểm phía Nam giữa vùng tam giác kinh tế TP.HCM, Biên Hòa và Vũng Tàu. Theo quy hoạch phê duyệt, khu dân cư hiện đại này sẽ được xây dựng với các con phố biệt thự, nhà liền kề, chung cư, trường học, siêu thị, trung tâm văn hóa, công viên... Thế nhưng sau 20 năm, hàng chục biệt thự, nhà liên kế tiền tỉ xây xong vẫn bỏ không, mọc rêu, xuống cấp… Rất hiếm hoi có người mua để ở.
TS Nhân chỉ ra nguyên nhân chính là các KĐT này nằm biệt lập, xa trung tâm huyện, không kèm theo các dịch vụ như bệnh viện, chợ, dịch vụ ăn uống, giải trí… Hơn nữa, hạ tầng giao thông vẫn chưa kết nối với TP.HCM, cầu Cát Lái chưa xây nhưng mỗi khi có thông tin hạ tầng là khu vực này lại bị cò thổi giá, tạo sốt.
Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP.HCM, khi đại đa số người mua chỉ để đầu tư sẽ dẫn đến nguy cơ vỡ trận, tạo ra hàng loạt dự án bị bỏ hoang. Các đô thị lớn không có người ở, nếu chỉ bán bằng mọi giá để tìm kiếm lợi nhuận sẽ là tai họa cho thị trường. Điều cần quan tâm nhất hiện nay là làm sao lôi kéo được cư dân về ở. Việc này đòi hỏi các chủ đầu tư phải có gói giải pháp đồng bộ.
Một trong những giải pháp cần tính tới là xây dựng nhiều tiện ích, dịch vụ cho dự án, đồng thời hạn chế số lượng sản phẩm bán ra cho cùng một người. “Một số chủ đầu tư đã có quy định một khách hàng chỉ được mua tối đa hai sản phẩm. Theo tôi, đây là giải pháp tốt” - ông Châu chia sẻ.
| Đánh thuế nhà đầu cơ Chuyên gia kinh tế Nguyễn Trí Hiếu góp ý biệt thự, nhà phố bỏ hoang không chỉ lãng phí mà còn liên quan đến vấn đề nợ xấu. Cơ chế, chính sách của Nhà nước cần nhanh chóng giải quyết vấn đề này, giúp các ngân hàng có thể xử lý được các tài sản bảo đảm vẫn đang chôn vùi trong BĐS. Để điều chỉnh thì vấn đề thanh lý tài sản bảo đảm, vấn đề nợ xấu phải được giải quyết. Tất cả ngân hàng và cơ quan chức năng cần làm sao biến những tài sản đó thành những tài sản hữu dụng cho người dân. Nhà nước có thể đánh thuế cao với BĐS bỏ hoang, đánh thuế người có nhiều BĐS. Đánh thuế là cách ngăn chặn đầu cơ, chặn hoạt động đẩy giá BĐS lên cao gây khó khăn cho quản lý nhà nước, khiến người dân có nhu cầu thực khó mua được nhà. |
