Bỏ duyệt bản vẽ nhà, đất: Nhiều rủi ro!

Bất động sản

Bỏ duyệt bản vẽ nhà, đất: Nhiều rủi ro!

(PL)- Xảy ra tranh chấp liên quan đến bản vẽ thì ai sẽ chịu trách nhiệm? Chưa kể tình huống công ty đo vẽ bắt tay vẽ lụi, làm bừa thì rủi ro cho người mua càng lớn.

Bản tin liên quan

Quanh việc UBND quận 1 (TP.HCM) có kiến nghị bỏ thủ tục xác nhận bản vẽ hiện trạng nhà, đất mà Pháp Luật TP.HCM đã nêu trên số báo ngày 22-1, Sở Tư pháp vừa có ý kiến đề nghị Sở TN&MT rà soát lại, nếu thủ tục này không còn phù hợp thì hai sở sẽ phối hợp đề xuất hướng xử lý...

Đã xác nhận thì khỏi thẩm định (!?)

Thảo luận về kiến nghị nêu trên của quận 1 trước khi trình TP, Sở TN&MT cho hay theo Quyết định 3492/2009 của TP công bố bộ thủ tục hành chính chung áp dụng tại TP, có hai thủ tục liên quan đến bản vẽ. Thứ nhất là thẩm định bản vẽ hiện trạng do Phòng Quản lý đô thị (QLĐT) thực hiện. Thứ hai là xác nhận bản vẽ hiện trạng nhà, đất do Phòng TN&MT thực hiện.

Năm 2011, nhằm đơn giản hóa thủ tục hành chính, TP quyết định bãi bỏ thủ tục xác nhận bản vẽ hiện trạng nhà, đất do Phòng TN&MT thực hiện. “Do đó hiện nay chỉ còn thủ tục thẩm định bản vẽ hiện trạng nhà ở do Phòng QLĐT thực hiện là còn hiệu lực” - Sở TN&MT phân tích.

Sở TN&MT viện dẫn thêm quy định tại Nghị định 43/2014 về bản vẽ: “UBND cấp xã hoặc văn phòng đăng ký đất đai “xác nhận sơ đồ nhà ở hoặc công trình xây dựng nếu chưa có xác nhận của tổ chức có tư cách pháp nhân về hoạt động xây dựng hoặc hoạt động đo đạc bản đồ”. Hiểu nôm na là theo Nghị định 43, bản vẽ vẫn phải được thẩm định nếu do tổ chức, cá nhân tự lập. Còn với bản vẽ đã có đơn vị đo vẽ lập và xác nhận thì khỏi phải thẩm định.

Chưa rõ cơ sở pháp lý

Trước ý kiến này của Sở TN&MT, Sở Tư pháp vẫn không hết băn khoăn và cũng vừa có văn bản phản hồi.

Theo đó, Sở Tư pháp cho hay qua nghiên cứu và rà soát các quy định pháp luật đất đai hiện hành thì không có quy định về thủ tục thẩm định bản vẽ hiện trạng của Phòng QLĐT thực hiện mà chỉ có quy định về việc xác nhận sơ đồ nhà ở, công trình xây dựng quy định tại Nghị định 43/2014 hướng dẫn thi hành Luật Đất đai 2013 như Sở TN&MT đã nêu.


Chị Ngọc Xinh ở quận 5 đang xem lại bản vẽ nhà để chuẩn bị làm thủ tục nhà đất.Ảnh: HTD

“Sở TN&MT chưa nêu rõ cơ sở pháp lý của việc quy định thủ tục thẩm định bản vẽ hiện trạng tại Quyết định 3492/2009 của TP cũng như chưa rà soát các quy định pháp luật đất đai hiện hành để xác định thủ tục thẩm định bản vẽ hiện trạng có còn phù hợp hay không để từ đó đề xuất hướng xử lý” - Sở Tư pháp nhận xét.

Do đó, Sở Tư pháp đề nghị Sở TN&MT rà soát lại, nếu thủ tục này không còn phù hợp thì hai sở sẽ phối hợp đề xuất hướng xử lý.

Thiệt hại lớn nếu bỏ thẩm định

Ông Nguyễn Văn Trường, Phó Chủ tịch UBND huyện Nhà Bè, phân tích: Không thể bỏ việc kiểm định bản vẽ của Nhà nước và cho rằng đơn vị đo vẽ có tư cách pháp nhân chịu trách nhiệm là đủ. Nên nhớ hiện nay bản vẽ là do công ty đo vẽ lập theo yêu cầu của người dân. Chính vì vậy mà tại các bản vẽ đều có câu “không thay thế giấy chứng nhận, không có ý nghĩa được cấp giấy chứng nhận”.

Ông Trường cho rằng công ty đo vẽ hoạt động theo Luật Doanh nghiệp, trách nhiệm của họ có giới hạn. Họ thành lập rồi giải tán sau một vài năm là chuyện bình thường. Nếu lúc đó xảy ra tranh chấp nhà, đất liên quan đến bản vẽ thì ai sẽ chịu trách nhiệm? Chưa kể tình huống công ty đo vẽ bắt tay vẽ lụi, làm bừa thì rủi ro cho người mua càng lớn.

Do đó cần phải có sự kiểm định trở lại bản vẽ. Bản đồ, tọa độ và giải thửa là do cơ quan nhà nước lập để quản lý đất đai và cung cấp cho người có nhu cầu. Dựa trên cơ sở số liệu được cơ quan nhà nước cấp, người dân có nhu cầu tiến hành mua bán chuyển nhượng, tách thửa nhập thửa. Không có số liệu được cấp thì họ dựa vào đâu?

“Với đề xuất hai bên mua bán ký tên đồng thuận vào bản vẽ là đủ, tôi nghĩ cũng rất khó. Cứ cho là bên mua đã tìm hiểu, đã đồng thuận với vị trí đó, diện tích đó nhưng sau một thời gian có khiếu nại tranh chấp của người khác do chồng ranh lấn thửa thì ai chịu. Nếu không có sự kiểm định của Nhà nước, trước tiên người dân sẽ lãnh đủ” - ông Trường khẳng định.

Lợi bất cập hại

“Duyệt bản vẽ thực địa có nơi mất một, hai tuần nhưng có nơi một, hai tháng chưa xong. Bỏ thủ tục này rất thuận lợi cho dân, nhất là công ty đo vẽ nhưng có khả năng người mua sau này không được sang tên, phải sửa hoặc hủy hợp đồng mua bán vì tài sản thực tế không khớp hồ sơ do quận, huyện quản lý” - anh T., giám đốc một công ty đo vẽ, nói.

_________________________________

Quy hoạch đất đai biến động, phức tạp

Với các quận mới, đặc biệt các quận ngoại thành thì rất nhiều biến động, quy hoạch thường xuyên điều chỉnh thì tình hình đất đai, nhà cửa rất phức tạp. Nếu không có sự xác nhận của cơ quan nhà nước vào bản vẽ thì người mua rất dễ mua lầm, mua sai, thậm chí còn bị giả giấy tờ mà không biết.

Giả sử tình huống tách thửa chuyển nhượng, không phải chỉ cần điều kiện đủ diện tích tối thiểu mà phải có yêu cầu về hạ tầng. Nhưng tại khu vực không đầy đủ hạ tầng, người bán bảo với người mua rằng cứ mua đi, Nhà nước sắp làm hạ tầng rồi. Thế nhưng sau đó hồ sơ không được giải quyết vì không đủ chuẩn về lối đi chung, không có cơ sở hạ tầng… Lúc đó bên bán đã nhận tiền và biến mất thì người mua chịu hết. Sau đó cơ quan nhà nước lại phải giải quyết hậu quả. Trong khi đó nếu kiểm định bản vẽ thì người mua có thể yên tâm vì biết rằng pháp lý đã được thông qua mà cơ quan nhà nước cũng đỡ lo về sau.

Tôi cho rằng cần phải nhìn nhận vấn đề ở hai mặt và không phải hễ cứ bỏ là dễ cho dân. Vấn đề là thủ tục duyệt cần phải được công khai, minh bạch, nhanh gọn, thuận lợi cho dân. Hiện nay ở quận 12, thủ tục duyệt bản vẽ được giải quyết rất nhanh, chỉ 5-8 ngày và tỉ lệ đúng hẹn hơn 95%. Tôi nghĩ rằng với thời hạn này, người dân cũng sẵn lòng chờ duyệt bản vẽ để được yên tâm.

Ông THÂN THẾ HÙNG, Trưởng phòng TN&MT quận 12

Dân không có nghiệp vụ để biết đúng sai

Quan điểm của tôi là không thể bỏ thủ tục duyệt bản vẽ khi tách thửa, mua bán mà thủ tục này đương nhiên phải thực hiện. Lý do: Ai mà biết được những nội dung trên bản vẽ là đúng hay không đúng nếu không có sự kiểm định của Nhà nước? Bảo rằng người mua phải tìm hiểu thông tin căn nhà, mảnh đất nhưng có mấy người am hiểu về nghiệp vụ đo vẽ để biết diện tích căn nhà, mảnh đất được thể hiện là đúng hay không?

Nếu bỏ kiểm định bản vẽ thì người mua sẽ lãnh rủi ro. Chính vì thế cần phải có một cơ quan trọng tài là quận, huyện xem xét bản vẽ này. Còn nếu nơi nào giải quyết chậm, gây phiền hà cho dân thì lại là chuyện khác, cần phải chấn chỉnh.

Ông NGUYỄN CÔNG CHIẾN,
Trưởng phòng TN&MT quận Phú Nhuận


CẨM TÚ

BÌNH LUẬN

Bách Hoa

HIện nay VPĐK và P.TNMT từ chối không nhận đo vẽ cho người dân mà đẩy ra các công ty bên ngoài.Có ai biết rằng mức chi phí mà người dân phải chi trả là bao nhiêu? theo quy chuẩn bảng giá nào không?Năm ngoái hỏi VPĐK báo vẽ hoàn công nhà tôi khoảng 12 triệu, bây giờ cần đo vẽ phải ra công ty bên ngoài, họ đòi 40 triệu!Chỉ biết hỏi ông trời sao dân phải khổ thế? Dễ kiếm tiền quá mà!!! Mai đi học đo vẽ để lập công ty đo vẽ, giàu to!

Hoàng Hưởng

Khoản 1, Điều 79, Luật Đất đai 2013 qui định: "Trường hợp thực hiện quyền của người sử dụng đất đối với một phần thửa đất thì người sử dụng đất đề nghị Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện đo đạc tách thửa đối với phần diện tích cần thực hiện quyền của người sử dụng đất trước khi nộp hồ sơ thực hiện quyền của người sử dụng đất".
Như vậy, đối với việc chuyển nhượng một phần thửa đất, người sử dụng đất cần đến Văn phòng đăng ký đất đai do vẽ trước khi thực hiện quyền, bản vẽ tách thửa đất của các Công ty đo vẽ không có giá trị pháp lý mà vẫn cần phải có việc đo đạc, tách thửa của Văn phòng đăng ký.

Nguyen Hong Hanh

Nếu cơ quan chức năng vẽ sai thì yêu cầu thẩm định lại thôi.
Còn nếu cơ quan chức năng, ví dụ như Tòa cùng cán bộ Quản lý Đô Thị và Công Ty Dịch vụ Công Ích Quận mà cố tình vẽ sai với mục đích làm lệnh chứng cứ, hiện trạng với ý đồ nào đó thì đó mới là vấn đề! Và nếu trường hợp này xảy ra thì người dân phải khiếu nại ở đâu ? Xin Báo Pháp Luật chỉ dẫn.Cám ơn!

Nguyen van Dung

Việc thẩm định phải được thực hiện bởi cơ quan Nhà nước, nhất là khi có tranh chấp giữa 2 nhà.
Thế nhưng nếu cơ quan chức năng vì lý do nào đó mà vẽ sai bản vẽthì người dân phải làm sao đây?

binh

theo tôi nên trao thẩm quyền cho phòng công chứng duyệt

nguyễn văn thắng

Theo quan điểm cá nhân tôi, việc bỏ không duyệt bản vẽ sẽ gây nhiều thiệt thòi cho người dân, phát sinh tranh chấp, gây khó khăn trong công tác quản lý nhà nước về lĩnh vực này, bản vẽ phải được kiểm định của cơ quan nhà nước

BẠN CÓ THỂ QUAN TÂM