Hiện nay, TP.HCM có nhiều hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất có nhà ở, công trình xây dựng kể từ ngày 1-7-2004 trở về trước mà không có một trong các loại giấy tờ hợp lệ về quyền sử dụng đất quy định tại khoản 1 Điều 50 Luật Đất đai. Đó là đất có nguồn gốc lấn chiếm hoặc do nhà nước giao cho tổ chức, không thu tiền sử dụng đất, tự chuyển đổi mục đích sang đất ở và đã phân phối nhà ở, đất ở cho cán bộ, công nhân viên làm nhà ở; đất do nhà nước trực tiếp quản lý nhưng quận, huyện, phường, xã giao cho hộ gia đình, cá nhân xây dựng nhà ở trước khi Luật Đất đai có hiệu lực (ngày 1-7-2004).
Theo Nghị định 84 năm 2007 hướng dẫn Luật Đất đai, nếu đất của các hộ, cá nhân trên không có tranh chấp, phù hợp quy hoạch thì vẫn được xem xét cấp giấy đỏ, trừ một số trường hợp cụ thể. Cái vướng hiện nay là ở chỗ tính tiền sử dụng đất như thế nào.
Có quận giải quyết, có quận băn khoăn
Phóng viên rất bất ngờ khi ông Nguyễn Hồ Hải, Phó Chủ tịch UBND quận 8, cho biết: “Chưa thấy có trường hợp nào do Phòng Tài nguyên và Môi trường (TN&MT) quận 8 trình ký có nguồn gốc đất công, đất giao cho tổ chức... Lấn chiếm đất công thường là vi phạm quy hoạch, hành lang an toàn kỹ thuật, sông rạch. Rất hiếm trường hợp lấn chiếm mà phù hợp quy hoạch. Còn đất giao cho tổ chức mà tổ chức phân phối lại cho cán bộ, công nhân viên làm nhà ở, chẳng hạn như một số kho bãi của quận 8 là việc làm sai thẩm quyền, kéo theo sai công năng. Như vậy làm sao quận dám cấp giấy”.
Trưởng phòng TN&MT quận Thủ Đức Đặng Văn Thành cũng chung nhận định với quận 8. “Quận không xét cấp giấy mà phải thu hồi, trả về cho thành phố” - ông Thành cho biết. Ngược lại, ông Trần Hữu Lực - Phó Chủ tịch quận Tân Phú cho biết quận lại giải quyết cho các trường hợp này. “Miễn phù hợp quy hoạch, không ai tranh chấp, sử dụng trước 1-7-2004 là được cấp giấy chứng nhận. Mục đích của việc cấp giấy chứng nhận là quản lý xã hội và giải quyết bức xúc của người dân. Không cấp giấy thì họ cũng ở đó” - ông Lực nói.
Tiền sử dụng đất: Theo thời điểm sử dụng
Phó Giám đốc Sở Xây dựng TP.HCM Đỗ Phi Hùng khẳng định dù có nguồn gốc đất công, lấn chiếm nhưng đất sử dụng ổn định lâu dài từ trước Luật Đất đai năm 2003 có hiệu lực, phù hợp quy hoạch, không ai tranh chấp, đủ điều kiện cấp giấy chứng nhận thì được xét cấp giấy. Vấn đề lấn cấn hiện nay khiến việc cấp giấy chưa triển khai được là thu tiền sử dụng đất như thế nào. Thành phố, các sở, ngành, quận, huyện cần có sự trao đổi, thống nhất với nhau trong vấn đề này để cùng thực hiện.
Vừa qua, thành phố đã có dự thảo về cách thu tiền sử dụng đất đối với các hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất có nguồn gốc nêu trên và có đủ điều kiện cấp giấy đỏ. Cụ thể:
- Trường hợp được phân phối lần đầu, chưa được cấp nhà thuộc sở hữu nhà nước trước ngày 15-10-1993: Trong hạn mức đất ở thì không thu tiền sử dụng đất, phần vượt hạn mức thu 50%. Nếu sử dụng đất từ ngày 15-10-1993 đến ngày 1-7-2004, trong hạn mức thu 50%, ngoài hạn mức thu 100%. Giá đất thu tiền sử dụng đất là giá đất ở do thành phố quy định và công bố hàng năm.
- Đối với hộ gia đình, cá nhân được phân chia đất ở lần thứ hai trở đi hoặc đã được cấp nhà thuộc sở hữu nhà nước: Các quận, huyện tập hợp báo cáo trình thành phố giải quyết từng trường hợp.
- Không giải quyết cho trường hợp bố trí đất từ 1-7-2004 trở về sau.
Đất lấn chiếm: Có nên thu tiền gấp đôi?
Đối với đất do lấn chiếm, trong dự thảo báo cáo gửi Bộ Tài chính, Bộ TN&MT trước đây, TP.HCM cho biết có ba quan điểm khác nhau về cách thu tiền sử dụng đất. Thứ nhất là thu tiền sử dụng đất theo giá đất do thành phố công bố hàng năm tại thời điểm cấp giấy đỏ. Thứ hai là lấy giá đất do thành phố ban hành nhân gấp đôi. Ba là thu tiền sử dụng đất bằng giá thị trường trong điều kiện bình thường tại thời điểm cấp giấy.
Trước đây, trong Thông báo 986 ngày 20-11-2008 về nội dung kết luận của Phó Chủ tịch UBND TP Nguyễn Thành Tài, thành phố từng có ý chọn theo cách hai. Công văn nêu: “Đối với diện tích đất ở đang sử dụng có nguồn gốc lấn chiếm, đủ điều kiện được cấp giấy chứng nhận theo quy định thì tính thu tiền sử dụng đất theo bảng giá đất công bố hàng năm nhân hệ số hai lần nhưng không vượt quá giá chuyển nhượng tại thị trường”.
“Kết luận này có ý nghĩa tạo sự công bằng trong việc xác định nghĩa vụ tài chính giữa người sử dụng đất có nguồn gốc lấn chiếm và người sử dụng đất hợp lệ, đồng thời tránh thất thu cho nhà nước” - một công văn của Sở Tư pháp nêu. Tuy nhiên, theo phân tích của Sở Tư pháp, cách thu tiền sử dụng đất này chưa ổn về mặt pháp lý bởi theo Luật Đất đai, những trường hợp này phải nộp tiền sử dụng đất theo quy định của Chính phủ. Mà hiện nay Chính phủ chưa quy định dân phải nộp tiền sử dụng đất gấp đôi như vậy.
Trong báo cáo mới nhất gửi Bộ Tài chính, Bộ TN&MT để xin ý kiến, TP.HCM đề xuất cách thu tiền sử dụng đất do lấn chiếm như sau: Nếu sử dụng trước ngày 15-10-1993, phần diện tích trong hạn mức đất ở thu 50%, ngoài hạn mức thu 100%. Đất sử dụng từ ngày 15-10-1993 đến ngày 1-7-2004 thu 100% tiền sử dụng đất.
CẨM TÚ
